حقوق المستفيد وطرق حمايته في عقد التمليک الزمني ( التايم شير Time Share ) " دراسة فقهية مقارنة "

التمهید

ماهیة عقد التملیک الزمنی

ویشتمل ثلاثة مطالب :

المطلب الأول : تعریف عقد التملیک الزمنی .

المطلب الثانی : صور عقد التملیک الزمنی .

المطلب الثالث : تقسیم المواسم السیاحیة .

المطلب الأول

تعریف عقد التملیک الزمنی

إن الأساس الذی یقوم علیه عقد التملیک الزمنی التزام کل واحد من الشرکاء بأداء مبلغ محدد سواء کان ثمناً أو أجرة ، مقابل استعمال زمنی محدد المقدار وقابل لتعیین الموعد ، مع المشارکة فی تحمل المصروفات المتعلقة بالأماکن المنتفع بها من إدارة وصیانة ، فإذا کان هناک مبنى سکنی ، فإنه یقسم إلى وحدات مکانیة وکل وحدة مکانیه إلى وحدات زمانیة فیقسم العقار إلى مائة وحدة  ثم تقسم کل وحدة إلى( 52) أسبوع ، یتم بیع أو تأجیر (50) أسبوع ویترک أسبوعین للصیانة .

ویمکن تعریف عقد التملیک الزمنی بعدة تعریفات منها :

1-   عقد التملک الزمنی هو:(عقد على عین،أو منفعة تأبیداً،أو تأقیتاً) . ^([1])

هذا التعریف جمع بین أنواع عقود التملیک الزمنی ، البیع                   المؤبد، وهو تملک دائم للعین ، والإجارة الموقوتة التی هی العقد على منافع             الأعیان .

2-   عقد التملک الزمنی هو : " اتفاق بین مجموعة من الناس یحصل بالتراکم وتنشأ به بینهم مشارکة فی الحصول على منافع (وحدات الإقامة) بمواطن السیاحة ، أو أماکن المناسک ، ^([2]) ویتیح ذلک الاتفاق تقاسم الوحدات الزمنیة فیما بینهم ، فهو أداة لإنشاء ( ملکیة مکان مشترک ) على الشیوع لاقتسام الوقت أو            ( حق انتفاع مشترک ) على الشیوع أیضاً لاقتسام الوقت " ^([3])

3-   وعرف مجمع الفقه الإسلامی عقد التملیک الزمنی بأنه : « عقد على تملک حصص شائعة ، إما على سبیل الشراء لعین معلومة على الشیوع ، أو على سبیل الاستئجار لمنافع عین معلومة لمدد متعاقبة ، أو الاستئجار لمنافع عین معلومة لفترة ما بحیث یتم الانتفاع بالعین المملوکة أو المنفعة المستأجرة بالمهایأة الزمانیة ،^([4]) أو المهایأة المکانیة ^([5]) ، مع تطبیق خیار التعیین ^([6]) فی بعض الحالات ؛ لاختصاص کل منهم بفترة زمنیة محددة » ^([7])

المطلب الثانی

صور عقد التملیک الزمنی

    إن عقد التملیک الزمنی إما أن یرد على العین والمنفعة وهو ما یسمى            ( بالملک الکامل ) فیشترط فیها أن تکون العین مملوکة  للبائع ،  أو على منفعة محددة المدة غیر محددة التاریخ لکنها قابلة للتحدید ( کأسبوع مثلاً ) ، فیشترط فیها أن تکون مباحة شرعاً ، ومعلومة بما ینفی عنها الجهالة ، ومقدور على تسلیمها ، ولیس فی العین ما یمنع استیفاء المنفعة منها ، وأن تکون المنفعة مملوکة للمؤجر أو مأذون له فی التصرف فیها  ویمکن توضیح ذلک کالتالی :

الفرع الأول

 صور عقد التملیک الزمنی

الصورة الأولى : ترد على ملکیة العقار فتنتقل الرقبة إلى المستفید الذی یشترک مع عدد من المستفیدین فی تلک الوحدة العقاریة ، إلا أن کلاً منهم یختص بفترة معینة خلال السنة الواحدة ، وتسمى بـ ( الملکیة الکاملة ) . ^([8])

التکییف الفقهی لهذه الصورة : تکیف هذه الصورة على أنها شرکة ملک : وهی ملک اثنین أو أکثر عیناً أو دیناً بأی سبب جبری کالمیراث ، أو اختیاری کالبیع ، ولو متعاقباً ، ولکل شریک التصرف بهذا الملک بما لا یضر صاحبه لعدم تضمنها الوکالة ^([9]) ، فصح له بیع حصته ولو من غیر شریکه بلا إذن إلا فی صورة الخلط ،^([10]) وشرکة الملک جائزة شرعاً . ^([11])

الصورة الثانیة من عقد التملیک الزمنی :  تمکین المستفید من منفعة الوحدة السیاحیة ، ویتحقق ذلک فی الغالب من خلال إبرام عقد إیجار ، أو من خلال إبرام عقود تمنح المستفید حق منفعة أو حق استعمال للوحدة السیاحیة ، وفی هذه الصورة تبقى ملکیة رقبة الوحدة العقاریة للمستثمر ویسمى ( التملک الناقص ) أی للمنفعة فقط ، سواء کان الوقت محدداً ومعلوم البدایة والنهایة أو غیر محدد کأسبوع من السنة غیر معلوم البدایة والنهایة  . ^([12])

التکییف الفقهی لهذه الصورة :

 تکیف هذه الصورة على أنها إجارة طویلة ، أو إجارة المشاع وهی عقود جائزة شرعاً مالم یؤدی عدم التعیین إلى نزاع ، وإلا فالعقد باطل لمنافاته مقاصد

الشریعة . ^([13])

وبناء علیه : فلا مانع شرعاً من بیع و شراء حق التملیک الزمنی ؛ وذلک بالتعاقد على تملیک منفعة العقار لفترة زمنیة معلومة المقدار معینة التاریخ ،أو غیر محددة البدایة والنهایة یتم الاتفاق علیها لاحقاً ،  مع ضبط مواصفات المبانی  وفی حال کان العقار موصوفاً فی الذمة ، أو غیر محدد کان له خیار التعیین فی اختیار واحداً من ثلاثة أماکن . ^([14])

الفرع الثانی

 الأصل فی مشروعیة عقد التملیک الزمنی

ویمکن تأصیل هذا العقد بناء على مشروعیة قسمة المهایأة(قسمة المنافع) إذ یعتبر عقد التملیک الزمنی نوعاً من المهایأة الزمانیة ، ولا خلاف بین الفقهاء المعاصرین فی جواز عقد التملیک الزمنی،وأنه عقد یتضمن صوراً مختلطة من العقود هی فی مجملها جائزة وصحیحة ما لم تؤدی إلى الغرر،وإلا فالعقد باطل.^([15])

ویمکن توضیح ذلک من خلال مسألتین  :

المسألة الأولى : تعریف المهایأة :

المهایأة لغة : مفاعلة من التهیئة ، و(هایأه) فِی الْأَمر وَعَلِیهِ وَافقه و(هیأ) فلَان الْأَمر تهیئة وتهییئاً أصلحه ویسره وَفِی التَّنْزِیل الْعَزِیز { ...وَهَیِّئْ لَنَا مِنْ أَمْرِنَا رَشَدًا  }^([16]) وهیأ َالشَّیْء أعده وکیفه لتحقیق غَرَض خَاص ، یُقَال هیأ المصنع لبدء الإنتاج وهیأ الطَّعَام و(تهایأ) الْقَوْم على الْأَمر توافقوا                  وتمالئوا و(تهَیَّأ) لِلْأَمْرِ تأهب لَهُ وَأعد نَفسه لمزاولته و(الْمُهَایَأَة)  الْأَمر المتهایأ عَلَیْهِ . ^([17])

أو مشتقة من المهانأة ؛ لأن کل واحد هنأ صاحبه بما دفعه له للانتفاع      به. ^([18])

المهایأة اصطلاحاً : تدور عبارات الفقهاء فی تعریف المهایأة حول معنى واحد وهو قسمة المنافع على التعاقب والتناوب. ^([19])

عند الحنفیة : جمع المنافع على التعاقب بصفة وقتیة  ^([20])

قال الزیلعی رحمه الله : " الْمُهَایَأَةَ مُشْتَقَّةٌ مِنْ الْهَیْئَةِ وَهِیَ الْحَالَةُ الظَّاهِرَةُ لِلْمُتَهَیِّئِ لِلشَّیْءِ، وَالتَّهَایُؤُ تَفَاعُلٌ مِنْهَا وَهُوَ أَنْ یَتَوَاضَعُوا عَلَى أَمْرٍ فَیَتَرَاضَوْا بِهِ وَحَقِیقَتُهُ أَنَّ کُلًّا مِنْهُمْ یَرْضَى بِهَیْئَةٍ وَاحِدَةٍ وَیَخْتَارُهَا " . ^([21])

 عند المالکیة : هی اختصاص کل شریک على شریکه بمنفعة متَّحد أو متعدَّد فی زمن، کخدمة عَبْدٍ ورکوب دابة ولو کشَهْر، وسُکنى دار، وزرع أرض ولو سنین. ^([22])

 فتعین الزمن شرطاً عند المالکیة إذ به یعرف قدر الانتفاع ، وإلا فسدت المهایأة عند الشافعیة  والحنابلة :

قال النووی رحمه الله  : " ُتقْسَمُ الْمَنَافِعُ کَمَا تُقْسَمُ الْأَعْیَانُ، وَطَرِیقُ قِسْمَتِهَا الْمُهَایَأَةُ مُیَاوَمَةً أَوْ مُشَاهَرَةً أَوْ مُسَانَهَةً " ^([23])

قال ابن قدامة رحمه الله : " إذا کانت بینهما عین، فأرادا قسمة منافعها بالمهایأة، بأن تجعل فی ید أحدهما مدة، وفی ید الآخر مثلها، جاز؛ لأن المنافع کالأعیان، فجازت قسمتها " ^([24])

المسالة الثانیة : حکم المهایأة :

یرى الفقهاء رحمهم الله مشروعیة المهایأة استحساناً للحاجة إلیها ، وأن محلها المنافع دون الأعیان ^([25]) وقد استدلوا على مشروعیة المهایأة بالکتاب والسنة والإجماع والمعقول : 

أولاً من الکتاب :

1-  قال تَعَالَى : {قَالَ هَذِهِ نَاقَةٌ لَهَا شِرْبٌ وَلَکُمْ شِرْبُ یَوْمٍ مَعْلُومٍ } ^([26])

2-   قال تَعَالَى :  {وَنَبِّئْهُمْ أَنَّ الْمَآءَ قِسْمَةٌ بَیْنَهُمْ کُلُّ شِرْبٍ مُّحْتَضَرٌ } ^([27])

وجه الدلالة من الآیتین الکریمتین :

 دلت الآیتان على أن لهم یوم یستقون فیه، وللناقة یوم تشرب فیه،  أی تشرب الناقة ماء البئر یوما وأنتم تشربون لبنها ثم تصدر عنکم الیوم الآخر وتشربون أنتم ماء البئر ، وَهَذَا هُوَ معنى الْمُهَایَأَةُ ^([28]).

ثانیاً من السنة :

1-    عن ابن مسعود قال: کانوا یوم بدر بین کل ثلاثة نفر بعیرٌ، وکان زَمیل النبی - صلى الله علیه وسلم - علِیُّ وأبو لبابة، قال: وکان إذا کانت عقْبةَ النبی - صلى الله علیه وسلم - قالا له: ارکبْ حتى نمشی عنک، فیقول: "ما أنتما بأقوى منی، وما أنا بأغْنَى عن الأجر منکما".^([29])

2-     عَنْ عُقْبَةَ بْنِ عَامِرٍ قَالَ: کُنَّا نَتَنَاوَبُ رَعْیَةَ الْإِبِلِ فَجَاءَتْ نَوْبَتِی أَرْعَاهَا فَرَوَّحْتُهَا بِالْعَشَاءِ فَأَدْرَکْتُ رَسُولَ اللَّهِ صَلَّى اللهُ عَلَیْهِ وَسَلَّمَ قَائِمًا یَخْطُبُ فَأَدْرَکْتُ مِنْ قَوْلِهِ: «مَا مِنْکُمْ» ، ثُمَّ ذَکَرَ بِطُولِهِ بِمِثْلِهِ إِلَّا أَنَّهُ قَالَ: ثُمَّ، یَقُولُ: «أَشْهَدُ أَنْ لَا إِلَهَ إِلَّا اللَّهُ وَأَنَّ مُحَمَّدًا عَبْدُهُ وَرَسُولُهُ إِلَّا فُتِحَتْ  لَهُ أَبْوَابُ الْجَنَّةِ الثَّمَانِیَةِ یَدْخُلُ مِنْ أَیِّهَا شَاءَ» ، وَقَالَ فِیهِ: «بِوَجْهِهِ وَقَلْبِهِ إِلَّا وَجَبَتْ لَهُ الْجَنَّةُ»^([30])

3-    عَنْ سَهْلِ بْنِ سَعْدٍ، أَنَّ امْرَأَةً عَرَضَتْ نَفْسَهَا عَلَى النَّبِیِّ صَلَّى اللهُ عَلَیْهِ وَسَلَّمَ، فَقَالَ لَهُ رَجُلٌ: یَا رَسُولَ اللَّهِ زَوِّجْنِیهَا، فَقَالَ: «مَا عِنْدَکَ؟» قَالَ: مَا عِنْدِی شَیْءٌ، قَالَ: «اذْهَبْ فَالْتَمِسْ وَلَوْ خَاتَمًا مِنْ حَدِیدٍ»، فَذَهَبَ ثُمَّ رَجَعَ، فَقَالَ: لاَ وَاللَّهِ مَا وَجَدْتُ شَیْئًا وَلاَ خَاتَمًا مِنْ حَدِیدٍ، وَلَکِنْ هَذَا إِزَارِی وَلَهَا نِصْفُهُ - قَالَ سَهْلٌ: وَمَا لَهُ رِدَاءٌ - فَقَالَ النَّبِیُّ صَلَّى اللهُ عَلَیْهِ وَسَلَّمَ: «وَمَا تَصْنَعُ بِإِزَارِکَ، إِنْ لَبِسْتَهُ لَمْ یَکُنْ عَلَیْهَا مِنْهُ شَیْءٌ، وَإِنْ لَبِسَتْهُ لَمْ یَکُنْ عَلَیْکَ مِنْهُ شَیْءٌ.....» ^([31])

وجه الدلالة من الأحادیث  :

 دلت الأحادیث على أن قسمة ما لا ینقسم ولا یحتمل الاجتماع على منفعته فی وقت واحد أنه یقسم بِطَرِیقِ الْمُهَایَأَةِ . ^([32])

ثالثاً من الاجماع :

وَعَلَى جَوَازِهَا – أی جواز المهایأة - إجْمَاعُ الْأُمَّةِ ^([33])

رابعاً من المعقول :

1- أن المهایأة قسمة المنافع ، یُصار إلیها لتکمیل استیفاء المنفعة لتعذر الاجتماع على عین واحدة فی الانتفاع بها ؛ فکانت المهایأة جمعاً للمنافع فی زمان واحد کما أن القسمة جمع النصیب الشائع فی مکان معین ،فجازت المهایأة ضرورة کقسمة الأعیان . ^([34])

2-أنه لو لم تشرع قسمة المنافع ؛ لضاعت منافع کثیرة ، وتعطلت أعیان إنما خلقها الله – سبحانه وتعالى – لینتفع بها ، ولا یستقیم هذا فی عقل أو شرع حکیم . ^([35])

من خلال العرض السابق لحکم المهایأة والأدلة الدالة على مشروعیتها یتبین جواز عقد التملیک الزمنی على الوحدات السیاحیة تحصیلاً لمنافع المستفیدین بناء على الأمور المشترکة بین المهایأة وعقد التملیک الزمنی . ^([36])

المطلب الثالث

تقسیم المواسم السیاحیة

جرت عادة الشرکات التی تقوم ببیع الوحدات طبقا لنظام اقتسام الوقت على تقسیم المواسم السیاحیة إلى ثلاثة أقسام وهی الموسم العالی الأحمر والموسم المتوسط الأبیض والموسم المنخفض الأزرق .

علماً بأن المشتری فی الموسم الأحمر یحق له الاستمتاع فی أی وقت على مدار السنة، فی حین أن المشتری فی الموسم الأبیض یستمتع فقط فی الفترة الزمنیة فی الموسم بالإضافة إلى الفترة الزمنیة التی تشمل الموسم الأزرق ، أما المشتری فی الموسم الأزرق فیحق له الاستمتاع بإجازته فی الفترة الزمنیة لهذا الموسم فقط .

وحددت المواسم السیاحیة المختلفة بناء على دراسة علمیة لکل مدینة              فی کل دولة مع الأخذ فی الاعتبار درجات الحرارة والرطوبة ومواسم تدفق السیاحة.^([37])

المبحث الأول

حقوق المستفید

ویشتمل على خمسة مطالب

المطلب الأول : حق المستفید فی الحصول على النشرة التفصیلیة فی عقد التملیک الزمنی.

المطلب الثانی : حق المستفید فی تسلم الوحدة المعقود علیها فی الموعد المحدد وبالمواصفات الموجودة بالعقد .

المطلب الثالث : حق المستفید فی الانتفاع بالوحدة طوال مدة إقامته .

المطلب الرابع : حق المستفید بإجراء التصرفات القانونیة على ملکیة الوحدة الخاصة به .

المطلب الخامس : حق المستفید فی إلغاء العقد أو التراجع عنه .

المطلب الأول

حق المستفید ^([38])فی الحصول على النشرة التفصیلیة

فی عقد التملیک الزمنی

یرتب عقد التملیک الزمنی للمستفید من الوحدة محل العقد بعض الحقوق منها  الحصول على نسخة من النشرة التفصیلیة ، وهی تتضمن عدة أمور من أهمها :

الفرع الأول

 محتویات النشرة

  یجب أن تحتوی النشرة التفصیلیة على جمیع المعلومات الخاصة بالعقد ، والمنشأة محل العقد ، والمعلومات الخاصة بالعاقدین ؛ لتعریف المستفید بالنظام والحقوق والالتزامات المترتبة على جمیع الأطراف، وتشمل النشرة التفصیلیة على ثلاث وثائق مهمة :

الوثیقة الأولى : تتضمن الوصف الدقیق للوحدات العقاریة والأجزاء المشترکة والمخصصة لانتفاع المستفید صاحب الحصة فی الشرکة . ^([39])

الوثیقة الثانیة : تحوی جدولا تفصیلیاً لتوزیع الحصص المکانیة والزمانیة ،والفترات المقررة للمستفیدین ، مع بیان بدایة ونهایة الفترة المقررة لانتفاع کل شریک . ^([40])

الوثیقة الثالثة : تتضمن اللائحة الداخلیة المنظمة للانتفاع وأغراض استعمال الوحدات المخصصة للمستفیدین ، أو الانتفاع بالأجزاء المشترکة ، ومحددة نصیب کل حصة من الحصص ، مع بیان اختلاف النفقة بحسب الفترة الزمنیة المقررة للانتفاع سواء من حیث المدة أو الموسم . ^([41])

الفرع الثانی

أهمیة النشرة التفصیلیة

  یلتزم البائع بتزوید المستفید بالنشرة التفصیلیة للوحدة محل التعاقد ،^([42]) مع ضمانه لصحة المعلومات الواردة فی النشرة ، وأن تکون بلغة یفهمها المستفید – اذا کانت الشرکة أجنبیة وتمارس أعمالها بدولة غیر دولتها – ولذلک یشترط أن تکون بلغة المستفید الرسمیة ، کما یلتزم المالک فی هذه الحال بإرفاق نسخة مترجمة من العقد بلغة المستفید أو باللغة الموجود بها المنشأة ،وأن تکون الترجمة من قبل مکتب ترجمة معترف به ،  وتظهر أهمیة النشرة فیما یترتب على ذلک من حیث أن وضوح هذه البیانات والمعلومات للمستفید تمکنه من إبرام العقد بناء على هذه المعلومات . ^([43])

الفرع الثالث

 الآثار المترتبة على الإخلال بالنشرة

إن من أهم واجبات المالک تسلیم  المستفید نسخة من النشرة التفصیلیة للوحدة محل التعاقد ، والموضح فیها کافة المعلومات والبیانات والتفاصیل منعا للغرر ، عَنْ أَبِی هُرَیْرَةَ، قَالَ: «نَهَى رَسُولُ اللهِ صَلَّى اللهُ عَلَیْهِ وَسَلَّمَ عَنْ بَیْعِ الْحَصَاةِ، وَعَنْ بَیْعِ الْغَرَرِ» ^([44]) .

 لذلک فإن حمل المستفید على التعاقد دون إعطائه نسخة من النشرة التفصیلیة رغم طلب المستفید لها یعد جرما جزائیا تعاقب علیه الشرکة المالکة أو شرکة الإدارة  ^([45]).

خاصة وأن الاخلال بهذا الحق یلحق ضرراً بالمستفید وهو أمر منهی عنه ، لما رواه عَمْرِو بْنِ یَحْیَى الْمَازِنِیِّ ^([46]) عَنْ أَبِیهِ، أَنَّ رَسُولَ اللَّهِ - صَلَّى اللهُ عَلَیْهِ وَسَلَّمَ-  قَالَ: «لَا ضَرَرَ وَلَا ضِرَارَ».^([47])

المطلب الثانی

حق المستفید فی تسلم الوحدة المعقود علیها فی الموعد المحدد

وبالمواصفات الموجودة بالعقد

یترتب على عقد التملیک الزمنی حق المستفید فی استلام الوحدة محل العقد حسب نص المادة (19 ) من قرار وزیر السیاحة المصری رقم (150) لسنة 2010م « یتسلم العمیل المنتفع الوحدة عن کل حصة سنویة للانتفاع بموجب نموذج معد لذلک یشمل کل تجهیزات الوحدة ویتعهد المنتفع باستعمال الوحدة المنتفع بها فی الغرض المتعاقد علیه، وأن یستخدمها الاستخدام الهادئ المعتاد وألا یعرضها للتلف أو سوء الاستخدام ..... ویتم تسلیم الوحدة بعد انتهاء الأسبوع بموجب النموذج المعد لذلک والذى تم استلام الوحدة قبل بدء الانتفاع بموجبه. » ^([48])

وحق المستفید فی تسلم الوحدة فی الموعد وبالمواصفات الموجودة بالعقد ثابت بالکتاب والسنة والأثر: 

أولاً : من الکتاب : 

قال تعالى : { یَاأَیُّهَا الَّذِینَ آمَنُوا أَوْفُوا بِالْعُقُودِ...} ^([49])

وجه الدلالة من الآیة الکریمة :

فی الآیة  أمر بالوفاء بکل عقد ، والعقد: کل اتفاق یتم بین اثنین فأکثر؛ مکتوباً کان أو غیر مکتوب فالبیع عقد، والوفاء به عدم الغش، وحسن المعاملة، والوعد عقد، والوفاء به إنجازه، ویقاس على ذلک سائر الاتفاقات التی تحمل بین طیاتها حقوقاً والتزامات فمن شرط أمراً لزمة الوفاء به شرعاً . ^([50])

ثانیاّ : من السنة :

عَنْ أَبِی هُرَیْرَةَ - رَضِیَ اللَّهُ عَنْهُ- أَنَّ رَسُولَ اللَّهِ صَلَّى اللهُ عَلَیْهِ وَسَلَّمَ قَالَ: «الْمُسْلِمُونَ عَلَى شُرُوطِهِمْ وَالصُّلْحُ جَائِزٌ بَیْنَ الْمُسْلِمِینَ» ^([51])

وجه الدلالة من الحدیث :

 الحدیث واضح الدلالة فی وجوب الوفاء بالشروط الجائزة شرعاً ، وتسلم المستفید لحصته بالمواصفات الموجودة بالعقد من الشروط الجائزة شرعاً ؛ لأنها من مقتضیات العقد . ^([52])

ثلثاً : من الأثر:

1-   قَالَ شُرَیْحٌ: «مَنْ شَرَطَ عَلَى نَفْسِهِ طَائِعًا غَیْرَ مُکْرَهٍ فَهُوَ عَلَیْهِ» ^([53])

وجه الدلالة من الأثر :دل الأثر على أن الطرفان ملزمان بما اتفقا علیه فی العقد  وقد روى َإِنَّ رَجُلًا بَاعَ طَعَامًا وَقَالَ إِنْ لَمْ آتِکَ الْأَرْبِعَاءَ فَلَیْسَ بَیْنِی وَبَیْنَکَ بَیْعٌ فَلَمْ یَجِئْ فَقَالَ شُرَیْحٌ لِلْمُشْتَرِی: "أَنْتَ أَخْلَفْتَ فَقَضَى عَلَیْهِ " ^([54]) ، مما یدل على أن الشرکة المالکة ملزمة بتمکین المستفید من حقوقه فی الوحدة السیاحیة بموجب العقد ، وفی حال خالفت بنود العقد کان من حق المستفید مقاضاتها . ^([55])

1-   قَالَ عُمَرُ رضی الله عنه : «إِنَّ مَقَاطِعَ الحُقُوقِ عِنْدَ الشُّرُوطِ وَلَکَ مَا شَرَطْتَ» ^([56]) .

وجه الدلالة من الأثر : دل کلام سیدنا عمر – رضی الله عنه – على أن الفصل بین الحقوق إنّما یتحدد تبعاً للشروط التی یشترطها المتعاقدان، فالمشترط على نفسه قیَّد نفسه بالشّرط فیجب علیه الوفاء بما اشترط . ^([57])

لذلک یجب تحدید عدد وسعة ومواصفات الوحدات المخصصة للبیع بنظام عقد التملیک الزمنی ، وأن تتطابق هذه المواصفات مع ما هو مدون بالعقد ، وأن تشتمل الوحدات على کل ما یلزم من مفروشات وأدوات لمعیشة المستفید وذویه   وبیان ما تستوعبه کل وحدة من عدد الأفراد فمثلاً : الوحدة المعدة لفردین تتکون من غرفة فندقیة مزدوجة مزودة ببعض أدوات المائدة وسخان للمشروبات ومکیفة الهواء – أما الوحدة المعدة لأربعة أفراد فتتکون من غرفة نوم وغرفة معیشة             لا تقل عن 40 م2 بها فراش لنوم فردین على الأقل وحمام ومطبخ ومکیفة الهواء - أما الوحدة المعدة لستة أفراد فتتکون من غرفتی نوم وغرفة معیشة             لا تقل عن 40م2 بها فراش لنوم فردین على الأقل وحمامین ومطبخ ومکیفة الهواء. ^([58])

المطلب الثالث

حق المستفید فی الاستعمال الشخصی بالإقامة

 فی الوحدة السیاحیة

یشمل عقد التملیک الزمنی ما یسمی بـ ( الملکیة الکاملة ) فی حال شراء العین نفسها ، وما یسمى بـ ( الملکیة الناقصة ) فی حال کان العقد على المنفعة فقط ، وفی کلتا الحالتین فمن حق المستفید : الانتفاع بالإقامة فی المنشأة وما یخصها من تسهیلات وأماکن عامة تابعة لها طبقاً للشروط  المنصوص علیها فی العقد ؛ لأن ملک الأشیاء لم یشرع إلا من أجل الحصول على منافعه المشروعة  بسبب ثبوت حقه فی الحصة الشائعة المتفق علیها ، واختصاصه بملک العین أو المنفعة  یمکنه من الانتفاع بالإقامة فی الوحدة والتصرف فیها إلا إذا وجد مانع شرعی یمنع من ذلک وهذا باتفاق الفقهاء رحمهم الله . ^([59])

نصت الْمَادَّةُ (1185) من مجلة الأحکام العدلیة على أنه " کَمَا یَجُوزُ لِکُلِّ وَاحِدٍ مِنْ أَرْبَابِ الْحِصَصِ بَعْدَ الْمُهَایَأَةِ زَمَانًا أَوْ مَکَانًا أَنْ یَسْتَعْمِلَ الْعَقَارَ الْمُشْتَرَکَ فِی نَوْبَتِهِ " . ^([60])

وجاء فی الذخیرة للقرافی : " لِأَنَّ مُقْتَضَى الشَّرِکَةِ الِانْتِفَاعُ بِالْعَیْنِ              الْمُشْتَرَکَةِ " . ^([61])

وفی مواهب الجلیل فی شرح مختصر خلیل: "  الْمِلْکُ إبَاحَةٌ شَرْعِیَّةٌ فِی عَیْنٍ أَوْ مَنْفَعَةٍ یَقْتَضِی تَمَکُّنَ صَاحِبِهَا مِنْ الِانْتِفَاعِ بِتِلْکَ الْعَیْنِ أَوْ الْمَنْفَعَةِ وَأَخْذِ الْعِوَضِ عَنْهَا مِنْ حَیْثُ هِیَ کَذَلِکَ ". ^([62])

وفی حاشیة البجیرمی على الخطیب:" غَایَةُ الْبَیْعِ الصَّحِیحِ حِلُّ الِانْتِفَاعِ بِالْمَبِیعِ،^([63])

وفی نهایة المطلب فی درایة المذهب : "  أن المشتری یتسلط على الانتفاع بالمبیع بتسلیط البائع إیاه؛ فإن عقد البائع إذا صح، اقتضى ذلک " . ^([64])

وفی مطالب أولی النهى:" أَنَّ مَنْ مَلَکَ شَیْئًا مَلَکَ التَّصَرُّفَ فِیهِ کَیْفَ شَاء".^([65])

یتضح من نصوص الفقهاء أنه یحق لمالک الوحدة السیاحیة الانتفاع بالوحدة بالإقامة فیها والانتفاع بها والتصرف فیها باعتبار ذلک من مقتضیات العقد ، وکما یثبت حق الاقامة والانتفاع لمالک الوحدة یثبت أیضاً لمالک المنفعة وذلک باتفاق الفقهاء رحمهم الله ^([66])  فللمستأجر أن یستوفی المنفعة بنفسه أو أن یؤجرها لغیره  ما لم یوثر ذلک سلباً على العین ، لأنه یملک المنفعة فله أن یباشرها بنفسه ، وأن یستوفیها بغیره ، وأن یتصرف فی المنفعة تصرف الملاک فی أملاکهم على ما جرت به العادة  . ^([67])

وهذه بعض نصوص الفقهاء الدالة على حق المستأجر فی الإقامة فی العین المستأجرة  :

ورد فی الاختیار لتعلیل المختار :

"وَإِنِ اسْتَأْجَرَ دَارًا أَوْ حَانُوتًا فَلَهُ أَنْ یَسْکُنَهَا وَیُسْکِنَهَا مَنْ شَاءَ وَیَعْمَلَ فِیهَا مَا شَاءَ " . ^([68])

وجاء فی مواهب الجلیل : " وَمَنْ اکْتَرَى دَارًا فَلَهُ أَنْ یَسْکُنَهَا، أَوْ یُسْکِنَهَا أَوْ یُؤَجِّرَهَا مِنْ مُؤَجِّرِهَا، أَوْ أَجْنَبِیٍّ مِثْلِ الْآجِرِ، أَوْ أَقَلَّ، أَوْ أَکْثَرَ "  ^([69])

وقال أبو محمد فی المعونة :" إذا اکترى دارًا فله أن یسکنها بنفسه وله أن یکریها من غیره لأنه ملک منافعها " ^([70])

وجاء فی المجموع : " وله أن یستوفى المنفعة بنفسه وبغیره، فان اکترى دارا لیسکنها فله أن یسکنها مثله ومن هو دونه فی الضرر، ولا یسکنها من هو أضر منه "  . ^([71])

وجاء فی الشرح الکبیر : " وللمُسْتَأْجِرِ اسْتِیفاءُ المَنْفَعَةِ بنَفْسِه وبِمثْلِه، [ولا یجوزُ بِمَن هو أکْثَرُ ضَرَرًا منه، ولا بِمَن یُخالِفُ ضَرَرُه ضَرَرَه) کلُّ مَن اسْتَأْجَرَ عَینًا لمَنْفَعَتِها فله أن یَسْتَوْفِیَ المَنْفَعَةَ بنَفْسِه وبِمثْلِه] ، فإذا اکْتَرَى دارًا للسُّکْنَى فله أن یُسْکِنَها مثلَه؛ لأنَّه لم یَزِدْ على اسْتِیفاءِ حَقِّه، ولأنَّه حَقُّه، فجازَ أن یَسْتَوْفِیَه بنَفْسِه وبِوَکِیلِه إذا کان مِثْلَه " .  ^([72])

وبناء علیه : تلتزم الشرکة المالکة أو شرکة الإدارة  بموجب العقد بالامتناع عن الأعمال التی من شأنها أن تحول بین المستفید فی عقد التملیک الزمنی  وبین انتفاعه بحصته ، کذلک على الشرکة المالکة أن تمتنع عن أی تصرف یمکن أن یضر بالمستفید ، فلا یجوز للشرکة المالکة أن تبیع العقار المنتفع به وتسجل هذا البیع قبل أن یسجل المستفید ( المستأجر )  السند المنشئ لحقه.

المطلب الرابع

حق المستفید بإجراء التصرفات القانونیة

على ملکیة الوحدة الخاصة به

من الحقوق المقررة للمستفید فی عقد التملیک الزمنی حق التصرف فی الوحدة السیاحیة أو الفندقیة ، إذا کان المستفید مالکا للعین ملکیة کاملة ، یحق له استعمال العین واستغلالها بالبیع والمبادلة والتأجیر والهبة ، فتصح کل هذه التصرفات من المالک للوحدة ملکیة کاملة أو مؤبدة .

أما إذا کان عقد التملیک الزمنی منصب على الإیجار فقط وهو ما یسمى بالملکیة الناقصة ؛ فتظل العین للمالک و یحق للمستفید( المستأجر ) استعمال العین لمدة محددة من کل عام  ، وینتهی حقه بانتهاء مدة الإجارة  ، ویحق له أیضاً مبادلة منفعة الوحدة السیاحیة  بمنفعة وحدة أخرى سواء بنفس المنتجع أو بمنتجع آخر ، وسواء بنفس الدولة أو بدولة أخرى ، مع مشترکین آخرین ، کما یحق له أن یتصرف بحق الانتفاع الخاص به بالبیع أو الإیجار أو الهبة أو الإعارة أو المیراث أو الوصیة ، مع بقاء ملکیة العین للمالک .

وبناء علیه : فإنه یحق للمستفید فی عقد التملیک الزمنی سواء أکان ملکاً للعین أم مالکاً للمنفعة فقط أن یتصرف بحقه سواء بمقابل أو من غیر مقابل عن طریق إحدى التصرفات السابقة ، ویستوی أن یکون التصرف صادراً لأحد المستفیدین من الشرکاء على الشیوع أم لشخص آخر من غیر الشرکاء. ^([73])

ویمکن تفصیل الموضوع على النحو التالی :

الفرع الأول

 بیع المستفید حصته فی عقد التملیک الزمنی

إن تصرف المستفید فی حصته بالبیع من مقتضیات العقد ، وقد دلت الشریعة على إباحة السعی طلباً للرزق الحلال فی کثیر من نصوصها منها :

1-   قوله تعالى : {  ... وَأَحَلَّ اللَّهُ الْبَیْعَ ...} ^([74])

2-   قال تعالى: { لَیْسَ عَلَیْکُمْ جُنَاحٌ أَنْ تَبْتَغُوا فَضْلًا مِنْ رَبِّکُمْ ....} ^([75])

وجه الدلالة من الآیتین الکریمتین :

الآیتان عامتان فی جمیع منافع الدنیا والآخرة. ^([76])

وفی تصرف المستفید فی حصته بالبیع ابتغاء لفضل الله وطلباً للنماء ، لکن یشترط لجواز تصرف المستفید فی حصته بالبیع أن یکون مالکاً للعین المتصرف فیها  أو للمنفعة ؛ لنهی النبی – صلى الله علیه وسلم – عن بیع الإنسان ما لم یملک ، فعَنْ حَکِیمِ بْنِ حِزَامٍ، أَنَّ النَّبِیَّ صَلَّى اللهُ عَلَیْهِ وَسَلَّمَ قَالَ لَهُ:  «لَا تَبِعْ مَا لَیْسَ عِنْدَکَ»^([77])

فإذا ثبت ملک المستفید للحصة الزمنیة جاز له التصرف فیها بالبیع وغیره من التصرفات الشرعیة ، وانتقلت جمیع الحقوق والالتزامات التی کانت للمستفید للمالک الجدید ، ووجب على البائع أن یلحق بالعقد کافة الوثائق والبیانات المحددة للحصص والنشرات التفصیلیة ، والمخططات الهندسیة  . ^([78])

لکن تعتبر فرص إعادة بیع الوحدات السیاحیة بنظام عقد التملیک الزمنی ضعیفة إلى حد کبیر لصعوبة وجود مشترٍ تتلاءم ظروفه مع نفس الفترات الزمنیة المعروضة للبیع ، وتفضیل المشتری الجدید للشراء من الشرکات المالکة ، للحصول على تسهیلات وممیزات . ^([79])

لکن ما حکم تصرف المالک فی العین المستأجرة ، إذا أراد المستفید ( المالک ) للوحدة السیاحیة أن یجری عقد البیع بعد قیامه بتأجیر حصته فی عقد التملیک الزمنی ، بالرغم من شغل الوحدة السیاحیة بحق المستأجر ؟

لا خلاف بین الفقهاء - رحمهم الله تعالى - فی جواز عقد البیع الصادرة من المالک تزامناً مع حق المستأجر فی استیفاء منفعته ؛ لأن المعقود علیه فی الإجارة غیر المعقود علیه فی البیع ، لکن هل یملک المستأجر ان ینقض هذا العقد التالی لحقه فی الإجارة ؟

اختلف الفقهاء فی حق المستأجر فی نقض عقد البیع التالی لحقه فی الإجارة على قولین :

القول الأول : للمستأجر أن ینقض البیع ، وإذا نقضه لا یعود جائزاً ، رواه الطحاوی عن أبی حنیفة ومحمد  ، ^([80]) والشافعی فی روایة له . ^([81])

دلیل القول الأول:

 أن البائع غیر قادر على تسلیم العین للمشتری ؛ لأن ید المستأجر حائلة عن التسلیم بحق لازم ،  وحق الإنسان یجب صیانته عن الإبطال ما أمکن ، وقد أمکن صیانته هنا بجعل العقد صحیحاً فی حق المشتری ، موقوفاً على إجازة المستأجر  صیانة للحقین ، ومراعاة للجانبین ، ولا منافاة بینهما . ^([82])

القول الثانی : البیع نافذ من غیر إجازة المستأجر .وبه قال أبو یوسف ^([83]) ، ومالک ^([84]) ، والشافعی فی الأظهر  ^([85]) ، وأحمد . ^([86])

دلیل القول الثانی : 

أن البیع صادر من محله لأن الرقبة ملک للمؤجر ، وحق المستأجر محصور فی المنفعة، ومحل البیع العین،ولا حق للمستأجر فیها ، فلا یملک نقض البیع. ^([87])

قال المواق رحمه الله : " قَوْلُ مَالِکٍ وَابْنِ الْقَاسِمِ أَنَّ الْبَیْعَ وَالْإِجَارَةَ جَائِزٌ فِی الْمَبِیعِ وَغَیْرِهِ إلَّا أَنَّهُ یُشْتَرَطُ إذَا کَانَتْ الْإِجَارَةُ فِی الْمَبِیعِ أَنْ یَکُونَ مِمَّا یُعْرَفُ وَجْهُ خُرُوجِهِ کَالثَّوْبِ عَلَى أَنَّ عَلَى الْبَائِعِ خِیَاطَتَهُ" ^([88])

قال الرملی رحمه الله :" (فَلَوْ) (بَاعَهَا لِغَیْرِهِ) أَوْ وَقَفَهَا أَوْ وَهَبَهَا أَوْ أَوْصَى بِهَا وَقَدْ قُدِّرَتْ الْإِجَارَةُ بِزَمَنٍ (جَازَ فِی الْأَظْهَرِ) وَإِنْ لَمْ یَأْذَنْ الْمُکْتَرِی لِمَا مَرَّ مِنْ اخْتِلَافِ الْمَوْرِدَیْنِ، وَیَدُ الْمُسْتَأْجِرِ لَا تُعَدُّ حَائِلَةً فِی الرَّقَبَةِ لِأَنَّ یَدَهُ عَلَیْهَا یَدُ أَمَانَةٍ، وَمِنْ ثَمَّ لَمْ یُمْنَعْ الْمُشْتَرِی مِنْ تَسَلُّمِهَا لَحْظَةً لَطِیفَةً لِیَسْتَقِرَّ مِلْکُهُ ثُمَّ یَرْجِعُ لِلْمُسْتَأْجِرِ وَیُغْتَفَرُ ذَلِکَ الْقَدْرُ الْیَسِیرُ لِلضَّرُورَةِ" ^([89]) .

قال البهوتی رحمه الله : " (وَلَا تَنْفَسِخُ) الْإِجَارَةُ (بِبَیْعٍ وَلَا هِبَةٍ) لِعَیْنٍ مُؤَجَّرَةٍ (وَلَوْ) کَانَ الْبَیْعُ أَوْ الْهِبَةُ (لِمُسْتَأْجِرٍ) ; لِأَنَّهُ مَلَکَ الْمَنْفَعَةَ بِعَقْدِ الْإِجَارَةِ ثُمَّ مَلَکَ الْعَیْنَ بِعَقْدِ الْبَیْعِ أَوْ الْهِبَةِ، فَلَمْ یَتَنَافَیَا، کَمَا لَوْ مَلَکَ الثَّمَرَةَ بِعَقْدٍ ثُمَّ مَلَکَ الْعَیْنَ بِعَقْدٍ آخَرَ، (وَلَا) تَبْطُلُ الْإِجَارَةُ (بِوَقْفِ) عَیْنٍ مُؤَجَّرَةٍ (وَلَا بِانْتِقَالِ) الْمِلْکِ فِیهَا (بِإِرْثٍ أَوْ وَصِیَّةٍ أَوْ نِکَاحٍ أَوْ خُلْعٍ أَوْ طَلَاقٍ أَوْ صُلْحٍ وَنَحْوِهِ) کَجَعَالَةٍ، لِوُرُودِهَا عَلَى مَا یَمْلِکُهُ الْمُؤَجِّرُ مِنْ الْعَیْنِ الْمَسْلُوبَةِ النَّفْعِ زَمَنَ الْإِجَارَةِ." ^([90])

مما یدل على أنه لا یوجد ما یمنع المستفید المالک للعین من عقد البیع تزامناً مع عقد الإجارة ، لعدم التعارض بین العقدین .  

القول الراجح :

مما لا شک فیه أن تصحیح العقود ما أمکن أولى من القول بإبطالها ، وقد اتفق الفقهاء على صحة عقد البیع، لکن لما تعلق به حق المستأجر وجب التوقف صیانة لحقه المشروع ، خاصة وأن المالک لا یملک التصرف فی الوحدة السیاحیة  إلا بعد إخطار الشرکة المالکة أو شرکة الإدارة حفاظاً على المستوى المطلوب فی المنتجع ، فوجب التوقف على رضا المستأجر من باب أولى ، إلى حین انتهاء مدة الإجارة ، حتى لو انتهت الإجارة صار العقد لازماً فی حق البائع والمشتری             ولا یصح فسخه .

الفرع الثانی

تأجیر المستفید لحصته فی عقد التملیک الزمنی

إذا کان المستفید مالکاً للوحدة السیاحیة بعقد التملیک الزمنی لفترة محددة ورغب فی تأجیرها فلا یوجد ما یمنع من صحة هذا التصرف بشرط أن تکون مدة الإجارة متفقة مع المدة التی یملکها المستفید وذلک باتفاق الفقهاء . ^([91])

  أما إذا کان عقد التملیک الزمنی وارداً على المنفعة فقط فهل من حق المستفید (المستأجر)للوحدة السیاحیة أن یؤجر الوحدة السیاحیة لغیره ؟

الإجابة عن هذا السؤال فی خمس  مسائل  :

المسألة الأولى: إیجار المستفید ( المستأجر )  للوحدة السیاحیة لغیر المؤجر:

لا خلاف بین الفقهاء فی أن للمستأجر أن یستوفی المنفعة بنفسه ،  لکنهم اختلفوا فی جواز استیفاء المستأجر للمنفعة بغیره عن طریق تأجیر الوحدة السیاحیة لغیره على قولین :

القول الأول :  للمستأجر أن یستوفی المنفعة بنفسه أو بغیره                         فله إیجار الوحدة المستأجرة إلى غیر المؤجر بعد قبضها فی مدة العقد                    ما دامت العین لا تتأثر باختلاف المستعمل ، وهو مذهب جمهور                        الفقهــاء ، الحنفیــة ^([92])  ، والمالکیـة^([93]) ، والشافعیـة ^([94]) ، والأصـح عنـد                  

الحنابلة . ^([95]).

وقد أجازه کثیر من فقهاء السلف سواء أکان بمثل الأجرة أم بزیادة :

1-   لأن المنفعة ملک له یتصرف فیها کیفما شاء .

2-   أن هذا ربح بما قد ضمن فیطیب له کما فی بیع العین .  ^([96])

دلیل القول الأول :

قیاس الإجارة على البیع ، فکما یجوز بیع المبیع بعد قبضه فکذلک تجوز إجارة المستأجر للوحدة السیاحیة إذا قبضها .  ^([97])

قال نظام الدین البلخی: " وَإِذَا اسْتَأْجَرَ دَارًا وَقَبَضَهَا ثُمَّ آجَرَهَا فَإِنَّهُ یَجُوزُ إنْ آجَرَهَا بِمِثْلِ مَا اسْتَأْجَرَهَا أَوْ أَقَلَّ، وَإِنْ آجَرَهَا بِأَکْثَرَ مِمَّا اسْتَأْجَرَهَا فَهِیَ جَائِزَةٌ أَیْضًا إلَّا إنَّهُ إنْ کَانَتْ الْأُجْرَةُ الثَّانِیَةُ مِنْ جِنْسِ الْأُجْرَةِ الْأُولَى فَإِنَّ الزِّیَادَةَ لَا تَطِیبُ لَهُ وَیَتَصَدَّقُ بِهَا، وَإِنْ کَانَتْ مِنْ خِلَافِ جِنْسِهَا طَابَتْ لَهُ الزِّیَادَةُ " ^([98])

قال الحطاب رحمه الله : "وَمَنْ اکْتَرَى دَارًا فَلَهُ أَنْ یَسْکُنَهَا، أَوْ یُسْکِنَهَا أَوْ یُؤَجِّرَهَا مِنْ مُؤَجِّرِهَا، أَوْ أَجْنَبِیٍّ مِثْلِ الْآجِرِ، أَوْ أَقَلَّ، أَوْ أَکْثَرَ ... إذَا اسْتَأْجَرَ الرَّجُلُ دَارًا لِیَسْکُنَهَا، أَوْ دَابَّةً لِیَرْکَبَهَا وَنَحْوَ ذَلِکَ لَمْ یَتَعَیَّنْ عَلَیْهِ أَنْ یَسْکُنَهَا، أَوْ یَرْکَبَهَا هُوَ بِنَفْسِهِ، وَلَوْ عَیَّنَ نَفْسَهُ لِلسُّکْنَى، أَوْ لِلرُّکُوبِ بَلْ لَهُ أَنْ یَسْکُنَهَا أَوْ یُکْرِیَهَا لِمَنْ شَاءَ مِمَّنْ هُوَ فِی رِفْقِهِ فِی السُّکْنَى، وَفِی خِفَّتِهِ فِی الرُّکُوبِ وَحَذَقِهِ فِی الْمَسِیرِ، وَذَلِکَ؛ لِأَنَّهُ قَدْ مَلَکَ الْمَنْفَعَةَ بِالْعَقْدِ فَلَهُ أَنْ یُمْلِکَهَا لِمَنْ شَاءَ کَسَائِرِ أَمْلَاکِهِ، وَلِهَذَا یَکُونُ لَهُ إجَارَةُ مَا اسْتَأْجَرَهُ مِمَّنْ شَاءَ بِمَا شَاءَ" ^([99])

قال شهاب الدین النفراوی : " وَحُکْمُ الْإِقْدَامِ عَلَى إجَارَةِ الْمُسْتَأْجَرِ لِمَا اسْتَأْجَرَهُ مِنْ غَیْرِ إذْنِ الْمُؤَجِّرِ الْجَوَازُ إنْ کَانَ دَارًا" . ^([100])

قال النووی رحمه الله : " وللمستأجر أن یؤجر العین المستأجرة إذا قبضها لأن الإجارة کالبیع وبیع المبیع یجوز بعد القبض فکذلک إجارة المستأجر، ویجوز من المؤجر وغیره کما یجوز بیع المبیع من البائع وغیره " .^([101])    

  قال ابن قدامة رحمه الله : "وله أن یؤجر العین؛ لأن الإجارة کالبیع، وبیع المبیع جائز، وکذلک إجارة المستأجر، ویجوز أن یؤجرها للمؤجر وغیره، کما یجوز بیع المبیع للبائع وغیره " ^([102])

القول الثانی : منع استیفاء منفعة الوحدة المستأجرة من غیر المستأجر وهو قول القاضی من الحنابلة . ^([103])

دلیل القول الثانی : عن عمرِو بنِ شُعَیبٍ، عن أبیه، عن جَدِّه، أن النبی - صلى الله علیه وسلم - " نَهَى عن بَیعٍ وسَلَفٍ، ونَهَى عن بَیعَتَینِ فی بَیعَةٍ، ونَهَى عن رِبحِ ما لَم یُضمَنْ " . ^([104])

وجه الدلالة من الحدیث :

 نهى النبی صلى الله علیه وسلم عن بیع ما لم یضمن هُوَ أَنْ یَبِیعَ مَا اشْتَرَاهُ قَبْلَ أَنْ یَقْبِضَهُ، فَلا یَصِحُّ، لأَنَّهُ لَمْ یَدْخُلْ بِالْقَبْضِ فِی ضَمَانِهِ، والمنافع لم تدخل فی ضمان المستأجر فلم یجز له التصرف فیها . ^([105])

ونوقش  :

بأن قبض العین قام مقام قبض المنافع ، بدلیل أنه یجوز له التصرف فیها فجاز العقد.^([106])

القول الراجح : بعد عرض أقوال الفقهاء ودلیل کل قول یتبین لی – والله أعلم – رجحان القول الأول لجمهور الفقهاء القائل بجواز تأجیر العین المستأجرة بعد قبض العین ، لأن قبض الوحدة السیاحیة یقوم مقام قبض المنافع ، فجاز له التصرف فیها بالإیجار لغیر المؤجر .   ^([107])

المسألة الثانیة: إیجار المستفید ( المستأجر )  للوحدة السیاحیة للمؤجر :

إذا أراد المستأجر للوحدة السیاحیة تأجیرها للمؤجر نفسه فهل یصح هذا العقد؟

اختلف الفقهاء رحمهم الله فی جواز تأجیر العین المستأجرة للمؤجر على قولین : ^([108])

القول الأول : یجوز تأجیر العین المستأجرة للمؤجر نفسه مطلقاً قبل القبض أو بعده ، وإلیه ذهب المالکیة^([109]) ، والشافعیة ^([110]) ، وأحد الوجهین عند الحنابلة ، والوجه الثانی لهم انه لا یجوز قبل القبض بناء على عدم جواز بیع ما لم             یقبض . ^([111])

وجه قول المالکیة والشافعیة وأحد الوجهین عند الحنابلة :

1-   أنه یجوز إجارتها للمؤجر نفسه ولو قبل القبض ، لأنها فی قبضته ، ولقوة جانب المؤجر لم یشترط فیه هذا القبض التقدیری بخلاف غیره . ^([112])

2-   أن المنافع لا تصیر مقبوضة بقبض العین ، فلم یؤثر قبض العین فیها .

3-   تجوز إجارتها بمثل الأجرة وزیادة ، قیاساً على البیع برأس المال            وزیادة .^([113])

قال الحطاب رحمه الله : "وَمَنْ اکْتَرَى دَارًا فَلَهُ أَنْ یَسْکُنَهَا، أَوْ یُسْکِنَهَا أَوْ یُؤَجِّرَهَا مِنْ مُؤَجِّرِهَا، أَوْ أَجْنَبِیٍّ مِثْلِ الْآجِرِ، أَوْ أَقَلَّ، أَوْ أَکْثَرَ ... لِأَنَّهُ قَدْ مَلَکَ الْمَنْفَعَةَ بِالْعَقْدِ فَلَهُ أَنْ یُمْلِکَهَا لِمَنْ شَاءَ کَسَائِرِ أَمْلَاکِهِ، وَلِهَذَا یَکُونُ لَهُ إجَارَةُ مَا اسْتَأْجَرَهُ مِمَّنْ شَاءَ بِمَا شَاءَ" ^([114])

قال الشیرازی رحمه الله : "وللمستأجر أن یؤجر العین المستأجرة إذا قبضها لأن الإجارة کالبیع وبیع المبیع یجوز بعد القبض فکذلک إجارة المستأجر ، ویجوز من المؤجر وغیره کما یجوز بیع المبیع من البائع وغیره"^([115])

وجه قول الحنابلة فی الوجه الثانی :

أنه لا یجوز تأجیر العین المستأجرة للمؤجر نفسه قبل القبض قیاساً على البیع  لأن المنافع لم تدخل فی ضمانه لعدم قبض العین المستأجرة ، حیث إن قبض العین یقوم مقام قبض المنافع ، فلم تجز إجارتها ، کبیع الطعام قبل قبضه . ^([116])

القول الثانی : لا یجوز تأجیر العین المستأجرة للمؤجر نفسه مطلقاً قبل القبض أو بعده وإلیه ذهب الحنفیة ^([117]) ، والحنابلة فی روایة لهم ^([118]) .

وجه القول الثانی : إن إیجارها للمؤجر تناقض ، لأن المستأجر مطالب بالأجرة للمؤجر فیصبح مدیناً ودائناً من جهة واحدة وهذا تناقض ^([119]) .

القول الراجح :  هو ما ذهب إلیه أصحاب القول الأول ( جمهور الفقهاء ) من القول بجواز إیجار العین المستأجرة من المؤجر نفسه مطلقاً ؛ لأنه إذا جاز إیجارها للغیر فإن إیجارها للمؤجر یجوز من باب أولى . ^([120])

المسالة الثالثة :  آلیة تأجیر الوحدة السیاحیة المستأجرة .

من حق المستفید إذا کان لا یرغب فی سکنى الوحدة السیاحیة أن یؤجرها للغیر أو للمؤجر نفسه لکن یجب على المستفید اتباع بعض الخطوات من أهمها :

1-    اخطار الشرکة قبل حلول المدة المنتفع بها للاستعلام السنوی بشهرین على الأقل.

2-    اخطار الشرکة باسم المستأجر ومرافقیه ووظائفهم ومکان إقامتهم ودرجة القرابة فیما بینهم .

3-    تستحق الشرکة فی حالة التأجیر (10% ) من قیمة المبلغ المعلوم کمصروفات للصیانة أو مبلغ ( 10% ) من قیمة الإیجار أیهما کان أکبر .

4-    یلتزم المستفید بسداد المبلغ قبل تنفیذ الإیجار ، ومن حق الشرکة أن تعترض على التأجیر ویکون قرارها برفض التأجیر ؛ وذلک للحفاظ على المستوى اللائق للمنتجع ، وفی حالة مضی أسبوع من تاریخ ابلاغها ولم تعترض فهذ یعنی صدور الموافقة الضمنیة على التأجیر ، وفی حالة الرفض یکون من حق المستفید اقتراح اسم مستأجر آخر . ^([121])

المسألة الرابعة : الأثر المترتب على حق الانتفاع :

التملیک الزمنی الذی یقوم على أساس الملکیة الناقصة المتمثلة فی ( حق الانتفاع ) یرتب عدة أمور من أهمها :

5-    أن صاحب حق الانتفاع له سلطة القیام بالتصرفات القانونیة مثل البیع للمنفعة (التأجیر من الباطن) أو ( الإعارة ) بجانب سلطة الاستعمال أو الاستغلال، ولکن لیس له سلطة القیام بالتصرفات المادیة التی من شأنها إما إزالة الشیء من الوجود أو تغییره أو تحویله إلى شیء آخر مختلف . ^([122])

6-    إن حق الانتفاع حق عینی وبالتالی وجب لإنشائه شهر التصرف أو الحکم المثبت له، وجاز رهنه رهنا رسمیا .

7-    أن حق الانتفاع مؤقت، فأنشاؤه یجب أن یقترن بتحدید أجل معین، فإذا حدد له أجل، فإنه ینتهی بحلول هذا الأجل، وإذا لم یحدد للانتفاع أجل، فإنه یعد مقرراً لحیاة المنتفع، فینتهی بوفاته ولا ینتقل إلى ورثته ، وذلک خلافاً لحق الملکیة الذی لا یقبل التأقیت. ^([123])

المسألة الخامسة : أشکال حق الانتفاع فی وحدة إقامة سیاحیة  :

یتضمن حق الانتفاع فی وحدة إقامة سیاحیة عدة أشکال وهی کالتالی :

1-   إیجار الإجازة :

یقصد بذلک أن یقوم الشخص باستئجار وحدة ( محددة المواصفات ولیست وحدة معینة )  وما یخصها من تسهیلات عامة فی المنتجع لفترة زمنیة محددة لمدى معین من السنین ، ویعتبر الشکل القانونی فی هذه الحالة : إیجاراً  مدفوعاً مقدماً ، ( والإیجار عقد یلتزم المؤجر بمقتضاه أن یمکن المستأجر من الانتفاع بشیء معین مدة معینة لقاء أجر معلوم ) .  ^([124])

والقاعدة : ( أنه لا یجوز لمن لا یملک إلا حق الإدارة أن یعقد إیجاراً تزید مدته على ثلاث سنوات إلا بتصریح من السلطة المختصة ) . ^([125])

ولذلک فإن الشرکات التی لا تملک المشروعات ( کالشرکات التی تتمتع بحق الامتیاز ) لا یحق لها التعاقد مع المشتری بنظام التملیک الزمنی على أساس إیجار الإجازة ، وإنما لها أن تختار صیغة أخرى مثل التصریح بالإجازة ، أو عضویة النادی .

2-التصریح بالإجازة :

هذا الشکل یمنح مالک المشروع للمرخص له تصریحاً یعطیه الحق فی أن یستعمل الوحدة المتعاقد علیها لمدة معینة سنویاً لعدد معین من السنین .

3ـ عضویة النادی :

أن یشتری الشخص عضویة ناد یقوم على إقامة المشروع لعدد معین من السنوات، وتمکنه هذه العضویة من استخدام الوحدة المتعاقد علیها فی إطار زمن معین خلال کل سنة من السنوات التی تعاقد على عضویة النادی فیها ، سواء کان النادی مالکاً أو مستأجراً أو متولیاً إدارة المشروع المطروح طبقاً لنظام اقتسام الوقت .

فعضویة النادی تعطی المشتری عضویة فی منظمة تشتری أو تستأجر جزءاً من منتجع لاستخدام الأعضاء ، وللمشترین الحق فی استخدام الوحدة المملوکة للنادی لمدة محددة کل عام . ^([126])

وبذلک یتبین أن حق المستفید فی الانتفاع بالوحدة السیاحیة ، حق أصیل فی عقد التملیک الزمنی ، یتیح له تحصیل المنفعة بنفسه بکل صور الانتفاع ، أو الإذن للغیر بالانتفاع  به  وکافة المرافق التابعة له حسب المنصوص علیه         بالعقد .

الفرع الثالث

 مبادلة المستفید لحصته الزمنیة بحصة أخرى فی مکان آخر

قد یشعر المستفید بالملل من ارتباطه بمکان واحد سنویاً لقضاء العطلة مما یضطره للبحث عن حل لهذه المشکلة عن طریق التبادل بین المنتجعات السیاحیة ، لذلک یلجأ بعض الناس للإقدام على التعامل بنظام عقد التملیک الزمنی للاستفادة من هذه المیزة ؛ فهی تتیح للمستفید التنقل بین المنتجعات عن طریق شرکات عالمیة متخصصة فی هذا الشأن مثل :

شرکة ( R. C.I ) ( Resort Condominium International)

وشرکة ( II ) ( Interval International) . ^([127])

یمکن تخریج مبادلة الحصة الزمنیة فی عقد التملیک الزمنی على جواز المهایأة  بین المنافع ؛ حیث یرى الفقهاء رحمهم الله مشروعیة المهایأة استحساناً للحاجة إلیها ، وأن محلها المنافع دون الأعیان ^([128]) .

 قال الزیلعی رحمه الله : " وَهِیَ جَائِزَةٌ فِیمَا ذَکَرَهُ الشَّیْخُ اسْتِحْسَانًا وَالْقِیَاسُ أَنْ لَا تَجُوزَ؛ لِأَنَّهَا مُبَادَلَةُ الْمَنْفَعَةِ بِجِنْسِهَا؛ لِأَنَّ کُلَّ وَاحِدٍ مِنْ الشَّرِیکَیْنِ یَنْتَفِعُ فِی نَوْبَتِهِ بِمِلْکِ شَرِیکِهِ عِوَضًا عَنْ انْتِفَاعِ شَرِیکِهِ بِمِلْکِهِ فِی نَوْبَتِهِ، وَلَکِنْ تُرِکَ ذَلِکَ بِالْکِتَابِ وَالسُّنَّةِ، وَإِجْمَاعِ الْأُمَّةِ" ^([129])

الأدلة الدالة على مشروعیة المبادلة تخریجاً على مشروعیة المهایأة :  

أولاً من الکتاب : قال تَعَالَى : {قَالَ هَذِهِ نَاقَةٌ لَهَا شِرْبٌ وَلَکُمْ شِرْبُ یَوْمٍ مَعْلُومٍ}.^([130])

وقال تَعَالَى :  {وَنَبِّئْهُمْ أَنَّ الْمَآءَ قِسْمَةٌ بَیْنَهُمْ کُلُّ شِرْبٍ مُّحْتَضَرٌ } ^([131])

وجه الدلالة من الآیتین  : دلت الآیتان على أن لهم یوم یستقون فیه، وللناقة یوم تشرب فیه،  أی تشرب الناقة ماء البئر یوما وأنتم تشربون لبنها ثم تصدر عنکم الیوم الآخر وتشربون أنتم ماء البئر ، وَهَذَا هُوَ معنى الْمُهَایَأَةُ ^([132]).

وهو نفس المعنى المقصود من التبادل فی عقد التملیک الزمنی ؛ فهو یتیح للمستفید التبادل مع الآخر فی الوحدة التی یمتلکها مقابل انتفاع الآخر بوحدته ، وهو ما یتوافق مع معنى المهایأة من أنها مفاعلة من التهایؤ وهو أن یتواضعوا على أمر فیتراضوا به . ^([133])

     ثانیاً من السنة : عن ابن مسعود قال: کانوا یوم بدر بین کل ثلاثة نفر بعیرٌ، وکان زَمیل النبی - صلى الله علیه وسلم - علِیُّ وأبو لبابة، قال: وکان إذا کانت عقْبةَ النبی - صلى الله علیه وسلم - قالا له: ارکبْ حتى نمشی عنک، فیقول: "ما أنتما بأقوى منی، وما أنا بأغْنَى عن الأجر منکما".^([134])

1-    عَنْ عُقْبَةَ بْنِ عَامِرٍ قَالَ: کُنَّا نَتَنَاوَبُ رَعْیَةَ الْإِبِلِ فَجَاءَتْ نَوْبَتِی              أَرْعَاهَا فَرَوَّحْتُهَا بِالْعَشَاءِ فَأَدْرَکْتُ رَسُولَ اللَّهِ - صَلَّى اللهُ عَلَیْهِ وَسَلَّمَ - قَائِمًا یَخْطُبُ ..."^([135])

2-   عَنْ سَهْلِ بْنِ سَعْدٍ، أَنَّ امْرَأَةً عَرَضَتْ نَفْسَهَا عَلَى النَّبِیِّ صَلَّى اللهُ عَلَیْهِ وَسَلَّمَ، فَقَالَ لَهُ رَجُلٌ: یَا رَسُولَ اللَّهِ زَوِّجْنِیهَا، فَقَالَ: «مَا عِنْدَکَ؟» قَالَ: مَا عِنْدِی شَیْءٌ، قَالَ: «اذْهَبْ فَالْتَمِسْ وَلَوْ خَاتَمًا مِنْ حَدِیدٍ»، فَذَهَبَ ثُمَّ رَجَعَ، فَقَالَ: لاَ وَاللَّهِ مَا وَجَدْتُ شَیْئًا وَلاَ خَاتَمًا مِنْ حَدِیدٍ، وَلَکِنْ هَذَا إِزَارِی وَلَهَا نِصْفُهُ - قَالَ سَهْلٌ: وَمَا لَهُ رِدَاءٌ - فَقَالَ النَّبِیُّ صَلَّى اللهُ عَلَیْهِ وَسَلَّمَ: «وَمَا تَصْنَعُ بِإِزَارِکَ، إِنْ لَبِسْتَهُ لَمْ یَکُنْ عَلَیْهَا مِنْهُ شَیْءٌ، وَإِنْ لَبِسَتْهُ لَمْ یَکُنْ عَلَیْکَ مِنْهُ شَیْءٌ.....» ^([136])

وجه الدلالة من الأحادیث  :  دلت الأحادیث على أن قسمة ما لا ینقسم               ولا یحتمل الاجتماع على منفعته فی وقت واحد أنه یقسم بِطَرِیقِ الْمُهَایَأَةِ ^([137]) ، وإذا جازت المهایأة على عین واحدة تحصیلاً لمنافع کلا المتعاقدین ؛ فلأن تجوز المبادلة بین وحدتین من باب أولى رعایة لاختلاف حاجات الناس ، وتغیرها بتغیر الأوقات واختلاف الظروف . ^([138])

ثالثاً من الاجماع : وَعَلَى جَوَازِهَا – أی جواز المهایأة - إجْمَاعُ الْأُمَّةِ . ^([139])

رابعاً من المعقول :

1-أن المهایأة قسمة المنافع ، یُصار إلیها لتکمیل استیفاء المنفعة لتعذر الاجتماع على عین واحدة فی الانتفاع بها ؛ فکانت المهایأة جمعاً للمنافع فی زمان واحد کما أن القسمة جمع النصیب الشائع فی مکان معین ،فجازت المهایأة ضرورة کقسمة الأعیان . ^([140])

2-أنه لو لم تشرع قسمة المنافع ؛ لضاعت منافع کثیرة ، وتعطلت أعیان إنما خلقها الله – سبحانه وتعالى – لینتفع بها ، ولا یستقیم هذا فی عقل أو شرع حکیم . ^([141])                   

   من خلال العرض السابق لحکم المهایأة والأدلة الدالة على مشروعیتها یتبین جواز التبادل بین الوحدات السیاحیة تحصیلاً لمنافع المستفیدین فی عقد التملیک الزمنی بناء على الأمور المشترکة بین المهایأة وعقد التملیک الزمنی ومن أهمها :

1)     أن المهایأة محلها المنفعة بعین من الأعیان واحدة ، أو متعددة وهذا متحقق فی التبادل فی عقد التملک الزمنی .

2)     أن المهایأة یُحدد الانتفاع فیها بین الشریکین، أو الشرکاء بزمن معین ومحدد کأسبوع ، أو شهر ، أو سنة حسبما یتم الاتفاق علیه بین الطرفین ، وهذا هو الأساس فی عقد التملک الزمنی ، وبحسبه یکون الاستبدال بین الأطراف فی هذا العقد .

3)     أن التراضی اختیاراً بین الأطراف شرط أساس سواء فی المهایأة أو عقد التملک الزمنی.

4)     اختصاص کل واحد بالنفقة فی المدة التی انتفع بها من العین ، کما هو واجب فی المهایأة فهو أحد مسؤولیات کل طرف فی عقد التملک الزمنی . ^([142])

هذا بالإضافة إلى بعض القیود الأخرى التی تتضمنها وثیقة عقد التبادل فی التملک الزمنی التی من شأنها تحقیق العدالة بین کل الأطراف ، وتتفادى وجود أسباب النزاع والخصومة ، وهذا مقصد شرعی یحرص علیه الفقه الإسلامی فی جمیع العقود .

وقد دلت نصوص الفقهاء على هذا الحکم منها :

قال بدر الدین العینی رحمه الله :" یجوز عندهم إجارة سکن دار بسکنى دار أخرى " .^([143])

     قال الشیبانی رحمه الله : " ولو کانت المهایأة فی دارین فی مصرین کان جائزاً". ^([144])

     قال القرافی رحمه الله : " تَجُوزُ سُکْنَى دَارٍ بِسُکْنَى دَارٍ أُخْرَى وَکُلُّ مَا جَازَ إِجَارَتُهُ جَازَ أَجْرُهُ وَقَالَهُ أَحْمَدُ وَ (ش) قِیَاسًا لِلْمَنَافِعِ عَلَى الْأَعْیَانِ" . ^([145])

وقال النووی رحمه الله : ُتقْسَمُ الْمَنَافِعُ کَمَا تُقْسَمُ الْأَعْیَانُ، وَطَرِیقُ قِسْمَتِهَا الْمُهَایَأَةُ مُیَاوَمَةً أَوْ مُشَاهَرَةً أَوْ مُسَانَهَةً " . ^([146])

قال السنیکی رحمه الله : ( یَجُوزُ کَوْنُ الْأُجْرَةِ مَنْفَعَةً فَإِنْ أَجَّرَ دَارًا بِمَنْفَعَةِ دَارَیْنِ أَوْ حُلِیَّ ذَهَبٍ بِذَهَبٍ جَازَ وَلَا یُشْتَرَطُ الْقَبْضُ فِی الْمَجْلِسِ " .^([147])

وقال الحجاوی رحمه الله : " وإن تراضیا على قسم المنافع: کدار منفعتها لهما: مثل دار وقف علیهما أو مستأجرة أو ملک لهما فاقتسماها مهایأة بزمان: بأن تجعل الدار فی ید أحدهما شهرا أو عاماً ونحوه وفی ید الآخر مثلها أو بمکان :کسکنى هذا فی بیت والآخر فی بیت ونحوه - جاز ؛ لأن المنافع کالأعیان فإن اتفقا على المهایأة وطلب أحدهما تطویل الدور الذی یأخذ فیه نصیبه وطلب الآخر تقصیره - اختص کل واحد بنفقته وکسبه فی مدته" . ^([148])

     المسالة الثالثة : آلیة التبادل بین الوحدات السیاحیة :

عند الرغبة فی إجراء عملیة التبادل یقوم العضو بإیداع الفترة الزمنیة الخاصة به فی بنک الإجازات ( Space Bank  ) لدى شرکات التبادل ، نظیر رسوم للعضویة ورسوم للتبادل ، بحیث یمکنه حجز الأسابیع غیر المستعملة من بعض الأعضاء ، وترک فترته الزمنیة للآخرین من راغبی التبادل ، حیث تتم عملیة التبادل على مرحلتین :

1-   مرحلة إیداع الأسابیع المستغنى عنها من قبل مالکها لدى بنک(R.C.I   .

2-   مرحلة السحب من الأسابیع المودعة فی الأماکن التی یرغب العضو فی السفر إلیها ( Exchange ). ^([149])

     ویتحکم فی عملیة التبادل عدة أمور من أهمها : تناسب مقدار الإجارة فی الأصل مع المکان المرغوب فی التحول إلیه ،  الموسم السنوی ، حجم الوحدة السکنیة وعدد الغرف ، أولویة الحجز والإیداع ، الطلب على المنتج ، المستوى النوعی للمکان من حیث البناء والتجهیزات  . ^([150])

الفرع الرابع

 حق المستفید فی انتقال حصته بالإرث أو الوصیة

لا خلاف بین  الفقهاء - رحمهم الله - فی انتقال حق المستفید إلى ورثته عند وفاته بالإرث والوصیة إذا کان المستفید مالکاً للوحدة السیاحیة ، لکنهم اختلفوا فیما لو کان المستفید مستأجراً للوحدة السیاحیة فی انفساخ عقد الاجارة إلى قولین : ^([151])

القول الأول : لا ینفســخ العقــد بمــوت أحـد المتعاقدیـن ویـورث

عقـد الکـراء ، وهـو مذهـب جمهور الفقهـاء المالکیـة ^([152]) ، والشافعیة ^([153])،

والحنابلة ^([154]) ، وإسحاق ، وأبو ثور  ^([155]).

وجه القول الأول :

1-      أنه عقد معاوضة ؛ فلم ینفسخ بموت أحد المتعاقدین کالبیع . ^([156])

2-     أنه عقد قد استقر لزومه فلم یجز أن یلحقه ما یغیر أصله . ^([157])

قال القاضی عبد الوهاب رحمه الله : "  لا تبطل الإجارة لموت أحد المتعاقدین مع بقاء العین المستأجرة وإمکان استیفاء المنافع" .^([158])

قال الرملی رحمه الله : "  لَا تبطل الْإِجَارَة بِمَوْت عاقدیها أَو أَحدهمَا بل یقوم وَارِث من مَاتَ مِنْهُمَا مقَام موروثه" .^([159])

قال البهوتی رحمه الله : " (وَلَا) تَبْطُلُ الْإِجَارَةُ (بِوَقْفِ) عَیْنٍ مُؤَجَّرَةٍ (وَلَا بِانْتِقَالِ) الْمِلْکِ فِیهَا (بِإِرْثٍ أَوْ وَصِیَّةٍ أَوْ نِکَاحٍ أَوْ خُلْعٍ أَوْ طَلَاقٍ أَوْ صُلْحٍ وَنَحْوِهِ)".^([160])

ونوقش : بأن قیاس الإجارة على البیع قیاس مع الفارق.

قال السرخسی رحمه الله : "  أَنَّ الْمَنْفَعَةَ عَرَضٌ یُقَوَّمُ بِالْعَیْنِ، وَالْعَیْنُ جَوْهَرٌ یُقَوَّمُ بِهِ الْعَرَضُ، وَلَا یَخْفَى عَلَى أَحَدٍ التَّفَاوُتُ بَیْنَهُمَا ". ^([161])

القول الثانی : ینفسخ العقد بموت أحد المتعاقدین وهو مذهب الحنفیة ^([162]) ، والثوری واللیث بن سعد . ^([163])

قال الزیلعی رَحِمَهُ اللَّهُ  : "وَتَنْفَسِخُ بِمَوْتِ أَحَدِ الْمُتَعَاقِدَیْنِ إنْ عَقَدَهَا             لِنَفْسِهِ" . ^([164])

قال الغنیمی رحمه الله : " وإذا مات أحد المتعاقدین وقد عقد الإجارة لنفسه انفسخت الإجارة، وإن عقدها لغیره لم تنفسخ " . ^([165])

دلیل القول الثانی :

1-    أنه لو عقدها لنفسه انفسخت الإجارة بموت أحد المتعاقدین ؛ لأنه لو بقی العقد بعد موت أحد المتعاقدین ؛ تصیر المنفعة المملوکة به أو الأجرة لغیر العاقد مستحقة بالعقد  ، لأنه ینتقل بالموت إلى الوارث ، وذلک باطل ، أما لو عقدها لغیره لم تنفسخ الإجارة ؛ لأنه یصبح کالوکیل والوصی والمتولی فی الوقف . ^([166])

2-    أن المنافع تحصل شیئاً فشیئاً ، فإذا مات المؤجر فالمنافع التی تستحق بالعقد هی التی تحدث على ملکه ، وقد فات بموته ؛ فتبطل الإجارة لفوات المعقود علیه ؛ لأن رقبة العین تنتقل إلى الوارث ، والمنفعة تحدث على ملکه فلم یکن هو عاقداً ولا راضیاً به . ^([167])

ونوقش :

3-     بأن انتقال الملک للورثة انتقال بطریق صحیح شرعاً  وعرفاً ؛ فلا یمکن أن یؤدی إلى بطلان العقد الصحیح المستقر وإنما یحل الوارث محل المورث .

4-    أن العبرة بإمکانیة استیفاء المنفعة ، وهی ممکنة لبقائها وعدم وجود ما یمنع من استیفائها ؛ فیبقى العقد حتى انتهاء مدته . ^([168])

القول الراجح :

هو ما ذهب إلیه جمهور الفقهاء القائلین بصحة عقد الإجارة وعدم انفساخه بسبب موت أحد المتعاقدین ؛ لأنه یؤدی إلى استقرار الأمور المالیة ، والثقة التامة فیما یبرم من عقود ، أما التفصیل الذی ذهب إلیه الحنفیة فإنه قل أن یلتفت إلیه العاقد ، فهو حین یبرم عقد الإجارة  یبرمه  لنفسه ، ومثله ( عقد  التملیک الزمنی ) فهو کغیره من العقود ینتقل تلقائیاً إلى الورثة ، وانتقال الملک بالإرث إلى الورثة هو نقل لأصل الرقبة المکتراة إلى ملک الورثة مباشرة  بطریقة شرعیة ، وهو انتقال معترف به شرعاً وعرفاً ، والقول ببطلان  عقد سابق بسبب الموت ،  برغم انتقاله بطریق مشروع إلى الورثة ، أو إلى جهة أخرى یؤدی إلى زعزعة حرکة السوق المالیة ، وعدم الوثوق حتى بالعقود الصحیحة ، خاصة وأن مقصود العقد هو المنفعة والمنفعة باقیة یمکن استیفاؤها ، فلا یوجد ما یمنع استمرار العقد إلى نهایة المدة  . ^([169])

وقد أجاز المشرع المصری توریث حق الانتفاع فی عقد التملیک الزمنی وانتقال المنفعة إلى ورثة المنتفع ، وذلک بحدود الخلف العام ؛ فیقتصر على أسرة المتوفى وهم زوجته وأولاده حصراً بناء على العقد المبرم وبنفس الشروط ودون زیادة أی مصاریف على العقد  حیث نصت المادة (11) من قرار وزیر السیاحة المصری رقم ( 96) لسنة 1996 م " مع مراعاة أحکام القانون المدنی ،            لا ینتهی عقد الانتفاع بوفاة المنتفع ویورث لخلفه العام .." ^([170])

وهو ما یتوافق مع نص المادة ( 23) من قرار وزیر السیاحة المصری رقم (150) لسنة 2010م حیث نصت المادة على أنه " لا ینتهی عقد الانتفاع محدد المدة أو الملکیة على الشیوع بوفاة المنتفع ویمتد حقه إلى خلفه العام مع عدم قابلیة الوحدة للانقسام أو البیع بالمزاد العلنی..." ^([171]) .

وکذلک المادة ( 31) من نفس القرار " ... یمتد هذا الحق للخلف العام دون شروط وإلى الخلف الخاص " ^([172]) .

الفرع الخامس

 وقف ^([173]) المستفید حصته  فی عقد التملیک الزمنی

اذا ما أراد المستفید أن یوقف حصته فی عقد التملیک الزمنی ، فهل یصح تصرفه ؟

لا یخلو حال المستفید من أمرین ، إما أن یکون مالکا للوحدة السیاحیة ، وإما أن یکون مستأجراً لها وبیان ذلک کالتالی :

المسألة الأولى : إذا کان المستفید (مالکاً ) للوحدة السیاحیة :

لا خلاف بین الفقهاء ^([174]) - رحمهم الله تعالى - فی جواز الوقف إذا کانت الرقبة مملوکة للواقف ؛ لأن معنى الوقف متحقق فیها واستدلوا على جواز ذلک :

 بما روی عَنْ نَافِعٍ، عَنِ ابْنِ عُمَرَ رَضِیَ اللَّهُ عَنْهُمَا، قَالَ: أَصَابَ عُمَرُ بِخَیْبَرَ أَرْضًا، فَأَتَى النَّبِیَّ صَلَّى اللهُ عَلَیْهِ وَسَلَّمَ، فَقَالَ: أَصَبْتُ أَرْضًا لَمْ أُصِبْ مَالًا قَطُّ أَنْفَسَ مِنْهُ، فَکَیْفَ تَأْمُرُنِی بِهِ؟ قَالَ: «إِنْ شِئْتَ حَبَّسْتَ أَصْلَهَا وَتَصَدَّقْتَ بِهَا»، فَتَصَدَّقَ عُمَرُ أَنَّهُ لاَ یُبَاعُ أَصْلُهَا وَلاَ یُوهَبُ وَلاَ یُورَثُ فِی الفُقَرَاءِ، وَالقُرْبَى وَالرِّقَابِ وَفِی سَبِیلِ اللَّهِ وَالضَّیْفِ وَابْنِ السَّبِیلِ، لاَ جُنَاحَ عَلَى مَنْ وَلِیَهَا أَنْ یَأْکُلَ مِنْهَا بِالْمَعْرُوفِ، أَوْ یُطْعِمَ صَدِیقًا غَیْرَ مُتَمَوِّلٍ فِیهِ . ^([175])

وجه الدلالة من الحدیث :

الحدیث دلیل على صحة الوقف والحبس على جهات القربات ، وعلیه أکابر السلف والصالحین من إخراج أنفس الأموال عندهم لله تعالى . ^([176])

ولما کان المستفید مالکاً للعین والمنفعة صح الوقف لتحقق شرطه ، ولما کان الوقف یقتضی منع الواقف من التصرف فی العین بالبیع والهبة والإرث ، ترتب على ذلک خروج العین الموقوفة من ملک المستفید ^([177]) ؛ لأنه لم یعد لبقائها على

ملکه معنى . ^([178])

المسألة الثانیة : إذا کان المستفید ( مستأجراً ) للوحدة السیاحیة :

اختلف الفقهاء فی حکم وقف المستفید ( المستأجر ) لحصته على قولین :

القول الأول : لا یجوز وقف العین المستأجرة ، وإلیه ذهب جمهور الفقهاء الحنفیة ^([179]) ، والشافعیة ،^([180]) والحنابلة ^([181]) .

وجه قول الجمهور : أن الوقف معناه حبس العین على ملک الواقف والتصدق بالمنفعة ، ولما کانت المنفعة تابعة للعین والعین غیر مملوکة للواقف ، فلم یصح وقف المنفعة وحدها دون الأصل ، باعتبارها تبع للأصل فی الحکم . ^([182])

قال ابن نجیم رحمه الله : " مِنْ شَرَائِطِهِ الْمِلْکُ وَقْتَ الْوَقْفِ " ^([183])

قال ابن حجر رحمه الله : " فَلَا یَصِحُّ وَقْفُ الْمَنْفَعَةِ " ^([184])

القول الثانی : جواز وقف العین المستأجرة وهو قول المالکیة . ^([185])

وجه قول المالکیة : أنه یشترط فی الموقوف ملک عینه أو منفعته ، لأن المقصود هو حصول النفع فی وجوه البر وذلک یتأتى بملک العین تارة وبملک المنفعة المستأجرة تارة أخرى  ^([186])

وهذا القول یوافق مذهب المالکیة ؛ لأنهم لا یشترطون التأبید فی الوقف ، فیجوز عندهم التبرع بمنفعة العین مع بقاء الرقبة على ملک الواقف ، وکذلک التبرع بالمنفعة المملوکة بالأجرة خلال مدة الإجارة .

قال الشیخ الدردیر رحمه الله : " َشْمَلُ مِلْکَ الذَّاتِ وَمِلْکَ الْمَنْفَعَةِ فَلِذَا قَالَ (وَإِنْ) کَانَ الْمِلْکُ الْمَدْلُولُ عَلَیْهِ بِمَمْلُوکٍ (بِأُجْرَةٍ) کَدَارٍ اسْتَأْجَرَهَا مُدَّةً مَعْلُومَةً فَلَهُ وَقْفُ مَنْفَعَتِهَا فِی تِلْکَ الْمُدَّةِ وَیَنْقَضِی الْوَقْفُ بِانْقِضَائِهَا؛ لِأَنَّهُ لَا یُشْتَرَطُ فِیهِ التَّأْبِیدُ " . ^([187])

القول الراجح :

بعد عرض اقوال الفقهاء ووجه قول کل منهم یتبین لی - والله أعلم - أن المستفید إذا کان مالکاً للمنفعة فقط دون العین فلا یحق له وقف نصیبه فی الوحدة السیاحیة ؛ لأن الوقف یقتضی خروج ملک العین الموقوفة عن ملک الواقف . ^([188])

 قال ابن مودود الموصلی رحمه الله : " وَعِنْدَهُمَا (أی الصاحبین ) هُوَ إِزَالَةُ الْعَیْنِ عَنْ مِلْکِهِ إِلَى اللَّهِ - تَعَالَى - وَجَعْلُهُ مَحْبُوسًا عَلَى حُکْمِ مِلْکِ اللَّهِ - تَعَالَى - عَلَى وَجْهٍ یَصِلُ نَفْعُهُ إِلَى عِبَادِهِ، فَوَجَبَ أَنْ یَخْرُجَ عَنْ مِلْکِهِ وَیَخْلُصَ لِلَّهِ - تَعَالَى - وَیَصِیرَ مُحَرَّرًا عَنِ التَّمْلِیکِ لِیَسْتَدِیمَ نَفْعُهُ وَیَسْتَمِرَّ وَقْفُهُ لِلْعِبَادِ. " ^([189])

وفی عقد الإجارة تبقى ملکیة العین على ملک المؤجر ( الشرکة المالکة )  فلا یجوز إفراد المنفعة بحکم خاص بها دون الأصل باعتبارها تبعاً للأصل  والتابع لا ینفرد بالحکم . ^([190])

الفرع السادس

 حق المستفید فی التنازل عن حصته

  من حقوق المستفید فی نظام التملیک الزمنی حقه فی التنازل عن حصته عن طرق الإهداء بشرط إخطار الشرکة  قبل حلول المدة المنتفع بها بشهرین على الأقل ، متضمناً اسم المهدى إلیه ومرافقیه ووظائفهم، ومحال إقامتهم ، ودرجة قرابتهم للمنتفع ، وتستحق الشرکة فی هذه الحال ( 10 % ) من قیمة المبلغ المعلوم کمصروفات صیانة ، ویلتزم العمیل بسداد المبلغ قبل تنفیذ الإهداء ویستثنى من ذلک السداد حالة الإهداء للأقارب من الدرجة الأولى أو الزوج والزوجة ، ویحق للشرکة رفض الإهداء لغیر الأقارب حتى الدرجة الرابعة حفاظاً على المستوى اللائق للمنتجع وذلک خلال أسبوع من تاریخ إبلاغها ، ومضی أسبوع دون اعتراض یعنی الموافقة على الإهداء . ^([191])

  ولا خلاف بین الفقهاء - رحمهم الله -  ^([192]) فی أحقیة مالک العقار فی التصرف فیما یملکه عن طریق الهبة ^([193]) ، أو العاریة ^([194]) ، فیستفید الموهوب له التصرف فی الشیء کما یستفیده بعقد المعاوضة ، فمن ملک عیناً ملکاً صحیحاً جاز له أن یُملکها غیره من غیر أن یتوقف التملیک على عوض یأخذه صاحب العین من الموهوب له ، أو أن یملکه منفعتها من غیر عوض ، وکذلک من ملک منفعة شیء ملک استیفاء المنفعة بنفسه  أو أن یملکها لغیره  عن طریق العاریة  فیقع التملیک على المنفعة ولیس على العین ،  فیملک الانتفاع ^([195]) بالعین دون التصرف فیها ، لکن لیس له سلطة القیام بالتصرفات المادیة التی من شأنها إزالة الشیء من الوجود أو تغییره أو تحویله إلى شیء آخر مختلف ، وإذا لم یحدد للانتفاع أجل ، فإنه یعد مقرراً لحیاة المنتفع ، فینتهی بوفاته ولا ینتقل إلى           ورثته ^([196]) ، خلافاً لحق الملکیة الذی لا یقبل التأقیت  . ^([197])

المطلب الخامس

حق المستفید فی إلغاء العقد أو التراجع عنه

یتیح عقد التملیک الزمنی للمستفید الخیار فی إلغاء العقد أو التراجع عنه  للتفکیر فی مدى جدوى العقد بالنسبة له ، ومدى تحقیقه لمصالحه ، واستشارة من یثق فیه من أهل الخبرة فی هذا المجال ، لیصل إلى القرار المناسب سواء بالمضی فی العقد أو طلب إلغائه والتراجع عنه ،لضمان توقیع المستفید على العقد بإرادة حرة دون ضغط من مندوب التسویق أو الشرکة البائعة ، وتختلف مدة الخیار باختلاف القوانین المنظمة لعقد التملیک الزمنی فی کل دولة ، وغالباً ما تتراوح بین ثلاثة أیام إلى أسبوعین ،وقد تصل إلى شهر ،  ولابد من النص فی العقد على أنه یحق للمستفید فی هذه الفترة الرجوع عن العقد بإرادته المنفردة دون ترتیب أیة مسؤولیة قانونیة علیه فله أن یستعید الثمن دون أن تترتب علیه أیة مصاریف سوى المصروفات الإداریة التی تکبدتها الشرکة وسددتها للوزارة والغرفة ، وفی حال سدد المستفید الدفعة الأولى من قیمة العقد یخصم ما قیمته (10%) من الدفعة الأولى التی سددها کمقدم تعاقد ویسترد الباقی دون تحمل الشرط الجزائی ، کما یتحتم على الشرکة المالکة تزوید المستفید وقت انعقاد العقد بنموذج خاص للإلغاء والتراجع عن العقد مع تحدید المدة ، ویحظر على الشرکة المالکة اخفاء أو تجاهل لفت نظر المستفید لحق الإلغاء خلال المدة المحددة . ^([198])

تجدر الإشارة إلى أنه لا یحق للمستفید التنازل عن هذا الحق حتى ولو صرح بذلک کتابة أو وجد بند بالعقد ینص على ذلک ، فیظل حقه بإلغاء العقد قائماً . ^([199])

فی حال اختار المستفید التراجع عن العقد ورغب فی إلغائه ؛ فإنه یجب علیه إخطار البائع وإعلامه برغبته فی إلغاء العقد بأی وسیلة اتصال سواء بالفاکس أو الإیمیل أو أی وسیلة أخرى ، ویجب أن یتضمن العقد النص على طریقة وآلیة الإخطار فیما بین الطرفین ، ویتعین الالتزام بها ، وبمجرد استلام الإشعار وخلال فترة قصیرة یلتزم البائع بإعادة جمیع المبالغ التی استلمها من المستفید ، إلا إذا کان المستفید قد استخدم الوحدة السیاحیة وانتفع بها ، فیترتب على ذلک دفع بعض المبالغ التی تتناسب مع خدمة الانتفاع ، فیلزم المستفید بدفع أجر            المثل . ^([200])

یحق للمستفید مقاضاة الشرکة المالکة فی حال امتنعت عن رد ما دفعه المستفید . ^([201])

ولا شک أن شرط الخیار للمستفید للتروی فی مدى مناسبة العقد من عدم مناسبته یتوافق مع مشروعیة خیار الشرط ^([202]) عند جمهور الفقهاء ، ولتوضیح ذلک لابد من بیان خلاف الفقهاء فی مشروعیة خیار الشرط وبیان المدة المعتد بها فی خیار الشرط على الوجه التالی :

الفرع الأول

 مشروعیة خیار الشرط

اختلف الفقهاء فی مشروعیة خیار الشرط على قولین :

القول الأول : مشروعیة خیار الشرط ویکون لمن شرطه الحق فی إمضاء البیـع أو فسخه فی المدة المشروطة ، وهو مذهب جمهور الفقهاء الحنفیة،  ^([203])

والمالکیة  ^([204]) والشافعیة  ^([205])  والحنابلة ^([206]) .

واستدلوا على مشروعیة خیار الشرط بأدلة منها :

 أولاً : من الکتاب :

عموم الأدلة الدالة على وجوب الوفاء بالعهود والعقود والشروط ،منها قوله تعالى : { یا أَیُّهَا الَّذِینَ آمَنُوا أَوْفُوا بِالْعُقُودِ ...} ^([207])

وجه الدلالة من الآیة الکریمة :  أمر الله بالوفاء بکل عقد ، والعقد: کل اتفاق یتم بین اثنین فأکثر؛ مکتوباً کان أو غیر مکتوب وعدم الغش، وحسن المعاملة والوعد - أیاً کان – عقد ، والوفاء به إنجازه ویقاس على ذلک سائر الاتفاقات التی تحمل بین طیاتها حقوقاً ، ومنها خیار الشرط على وجه العموم ، والخیار المشروط فی عقد التملیک الزمنی على وجه الخصوص ، فهو حق للمستفید یعینه على اتخاذ القرار واتمام العقد فکان  الوفاء به مشروعاً  . ^([208])

 ثانیاً : من السنة :

1-    عَنْ عَبْدِ اللَّهِ بْنِ عُمَرَ رَضِیَ اللَّهُ عَنْهُمَا: أَنَّ رَسُولَ اللَّهِ صَلَّى اللهُ عَلَیْهِ وَسَلَّمَ، قَالَ: «المُتَبَایِعَانِ کُلُّ وَاحِدٍ مِنْهُمَا بِالخِیَارِ عَلَى صَاحِبِهِ مَا لَمْ یَتَفَرَّقَا، إِلَّا بَیْعَ الخِیَارِ» ^([209]).

وجه الدلالة من الحدیث :

قوله: " إلا بیع الخیار " أصل فی جواز بیع الخیار المطلق والمقید ، والحدیث واضح الدلالة فی أنه لا یلزم البیع بین المتعاقدین حتى یتفرقا، إلا إذا اشترط أحدهما أو کلاهما الخیار مدة معلومة فإن الخیار باق إلى مضی الأجل المشروط ، مما یدل على مشروعیة خیار الشرط .  ^([210]) 

ونوقش :

بأن المراد منه : قول أحدهما للآخر " اختر " ولیس المقصود منه عقد البیع على خیار مدة مسماة ؛ لأن النبی صلى الله علیه وسلم قال : " إن کان البیع عن خیار فقد وجب البیع "^([211]) ، وهذا یتفق مع خیار المجلس ویخالف حکم البیع المعقود على خیار مدة مسماة عندکم. ^([212])

وأجیب : بأن هذا التفسیر یعارضه تفسیر جمهور الفقهاء لمعنى قوله صلى الله علیه وسلم « ...إِلَّا بَیْعَ الخِیَارِ» بأن المقصود منه جواز خیار الشرط . ^([213])

2-عَنْ أَبِی هُرَیْرَةَ، أَنَّ رَسُولَ اللهِ صَلَّى اللهُ عَلَیْهِ وَسَلَّمَ قَالَ: «مَنِ ابْتَاعَ شَاةً مُصَرَّاةً ^([214]) فَهُوَ فِیهَا بِالْخِیَارِ ثَلَاثَةَ أَیَّامٍ، إِنْ شَاءَ أَمْسَکَهَا، وَإِنْ شَاءَ رَدَّهَا، وَرَدَّ مَعَهَا صَاعًا مِنْ تَمْرٍ». ^([215])

وجه الدلالة من الحدیث :

الحدیث نص فی ثبوت الخیار للمشتری حیث أوجب النبی صلى الله                     علیه وسلم للمشتری الخیار ثلاثة أیام ، إن رضی بالعقد أتمه وإن سخطه             فسخه . ^([216])

2-    عَنِ ابْنِ عُمَرَ، قَالَ: کَانَ حِبَّانُ بْنُ مُنْقِذٍ ^([217]) رَجُلًا ضَعِیفًا  وَکَانَ قَدْ سُفِعَ أَوْ قَالَ: صُفِعَ فِی رَأْسِهِ مَأْمُومَةً فَجَعَلَ رَسُولُ اللَّهِ صَلَّى اللهُ عَلَیْهِ وَسَلَّمَ لَهُ الْخِیَارَ فِیمَا اشْتَرَى ثَلَاثًا، وَکَانَ قَدْ ثَقُلَ لِسَانُهُ فَقَالَ النَّبِیُّ صَلَّى اللهُ عَلَیْهِ وَسَلَّمَ: " بِعْ وَقُلْ: لَا خِلَابَةَ "^([218])  فَکُنْتُ أَسْمَعْهُ یَقُولُ: لَا خِذَابَةَ لَا خِذَابَةَ " ^([219])

وجه الدلالة من الحدیث :

دل الحدیث على أن لکل واحد من المتعاقدین أن یشترط الخیار لنفسه إن شاء أمسک وإن شاء رد  ؛ لأنه لا یکاد یسلم أحد من مطلق الغبن فی کثیر من الأحوال. ^([220])

ونوقش : بأن کل هذه الأحادیث لا حجة فیها على إثبات خیار الشرط وإنما هی واردة فی خیار العیب للمشتری فی المصراة ، أو لمن قال " لا خلابة " ،  سواء أحب البائع أم کره ، ولیس الأمر راجعاً إلى اختیار المتعاقدین . ^([221])

ویمکن أن یجاب : بأنه لیس هناک فرق بین أن یشترط الخیار بلفظ " لا خلابة " وبین ان یشترطه بلفظ آخر ؛ لأن المقصود هو رفع الغبن وتحقیق حاجة المتعاقدین ، خاصة وأنه ورد بلفظ " لا خیابة " فی صحیح مسلم .

 قال ابن حجر رحمه الله  : " وَبَالغ بن حَزْمٍ فِی جُمُودِهِ فَقَالَ لَوْ قَالَ لَا خَدِیعَةَ أَوْ لَا غِشَّ أَوْ مَا أَشْبَهَ ذَلِکَ لَمْ یَکُنْ لَهُ الْخِیَارُ حَتَّى یَقُولَ لَا خِلَابَةَ وَمِنْ أَسْهَلِ مَا یُرَدُّ بِهِ عَلَیْهِ أَنَّهُ ثَبَتَ فِی صَحِیحِ مُسْلِمٍ أَنَّهُ کَانَ یَقُولُ لَا خِیَابَةَ ... وَبِالذَّالِ الْمُعْجَمَةِ بَدَلَ اللَّامِ "لا خذابة " أَیْضًا وَکَأَنَّهُ کَانَ لَا یُفْصِحُ بِاللَّامِ لِلَثْغَةِ لِسَانِهِ وَمَعَ ذَلِکَ لَمْ یَتَغَیَّرِ الْحُکْمُ فِی حَقِّهِ عِنْدَ أَحَدٍ مِنَ الصَّحَابَةِ الَّذِینَ کَانُوا یَشْهَدُونَ لَهُ بِأَنَّ                  النَّبِیَّ صَلَّى اللَّهُ عَلَیْهِ وَسَلَّمَ جَعَلَهُ بِالْخِیَارِ فَدَلَّ عَلَى أَنَّهُمُ اکْتَفَوْا فِی ذَلِکَ          بِالْمَعْنَى..." ^([222])

3-    عموم الأحادیث التی تدل على اعتبار الشروط فی العقود منها :

ما روی عن کَثِیرِ بْنِ عَبْدِ اللَّهِ بْنِ عَمْرِو بْنِ عَوْفٍ الْمُزَنِیِّ، عَنْ أَبِیهِ، عَنْ جَدِّهِ عَنِ النَّبِیِّ صَلَّى اللهُ عَلَیْهِ وَسَلَّمَ:  «الْمُسْلِمُونَ عَلَى شُرُوطِهِمْ إِلَّا شَرْطٌ حَرَّمَ حَلَالًا  أَوْ شَرْطٌ أَحَلَّ حَرَامًا»^([223])

ونوقش : بأن الشروط الجائزة هی التی ورد النص علیها فی الکتاب           والسنة ، ^([224]) بدلیل قوله صلى الله علیه وسلم  " ...مَا کَانَ مِنْ شَرْطٍ لَیْسَ فِی کِتَابِ اللَّهِ فَهُوَ بَاطِلٌ، وَإِنْ کَانَ مِائَةَ شَرْطٍ، قَضَاءُ اللَّهِ أَحَقُّ، وَشَرْطُ اللَّهِ                 أَوْثَقُ..."  ^([225])

وأجیب :

1-   بأن اشتراط الخیار مدة معلومة لنفع المتبایعین ودفع الغرر والغبن عنهما من الشروط المشروعة والتی یقتضیها العقد  .

قال ابن تیمیة رحمه الله : " وَتَصِحُّ الشُّرُوطُ الَّتِی لَمْ تُخَالِفْ الشَّرْعَ فِی جَمِیعِ الْعُقُودِ" . ^([226])

وقال فی موطن آخر : " جَاءَ الْکِتَابُ وَالسُّنَّةُ بِالْأَمْرِ بِالْوَفَاءِ بِالْعُهُودِ وَالشُّرُوطِ وَالْمَوَاثِیقِ وَالْعُقُودِ، وَبِأَدَاءِ الْأَمَانَةِ وَرِعَایَةِ ذَلِکَ، وَالنَّهْیِ عَنْ الْغَدْرِ وَنَقْضِ الْعُهُودِ وَالْخِیَانَةِ وَالتَّشْدِیدِ عَلَى مَنْ یَفْعَلُ ذَلِکَ، وَلَوْ کَانَ الْأَصْلُ فِیهَا الْحَظْرَ وَالْفَسَادَ، إلَّا مَا أَبَاحَهُ الشَّرْعُ لَمْ یَجُزْ أَنْ یُؤْمَرَ بِهَا مُطْلَقًا وَیُذَمَّ مَنْ نَقَضَهَا وَغَدَرَ مُطْلَقًا .. " . ^([227])

2-   أن المقصود من الشروط هو إیجاب ما لم یکن واجباً ولا حراماً ، وعدم  الإیجاب لیس نفیاً لمقصود العقد حتى یکون المشترط مناقضاً للشرع ، والمشترط لیس له أن یبیح ما حرمه الله ولا أن یحرم ما أباحه الله فإن فعل ذلک فقد أبطل حکم الله ، وکذلک لیس له أن یسقط ما أوجبه الله ؛ وإنما له أن یوجب ما لم یکن واجباً بدون الشرط ، وهو ما لا خلاف علیه . ^([228])

3-   أن العقود والشروط من باب الأفعال العادیة ، والأصل فیها عدم التحریم ، فیستصحب عدم التحریم فیها حتى یدل دلیل على التحریم ، کما أن الأعیان الأصل فیها عدم التحریم لقوله تعالى : { ... وَقَدْ فَصَّلَ لَکُمْ مَا حَرَّمَ عَلَیْکُمْ إِلَّا مَا اضْطُرِرْتُمْ إِلَیْهِ....} ^([229]) ، فإنه عام فی الأعیان والأفعال إذا لم تکن حراماً ، لم تکن فاسدة ؛ لأن الفساد ینشأ من التحریم ، فإن لم تکن فاسدة کانت صحیحة . ^([230])

ثالثاً : من الاجماع : نقل غیر واحد من العلماء الاجماع على مشروعیة خیار الشرط ^([231]) 

قال السنیکی رحمه الله : " وَیَجُوزُ لِلْعَاقِدَیْنِ (شَرْطُهُ) أَیْ الْخِیَارِ (لَهُمَا وَلِأَحَدِهِمَا) بِالْإِجْمَاعِ" ^([232])

قال القاضی عیاض رحمه الله : " ولا خلاف فیه على الجملة " ^([233])

 رابعاً من المعقول : أنه حق مقدر معتمد الشرط، فیرجع فی تقدیره إلى شرطه کالأجل. ^([234])

القول الثانی : عدم مشروعیة خیار الشرط ، وهو قول الثوری وابن أبی شبرمة ^([235]) ، وابن حزم الظاهری ^([236]).

قال ابن حزم :" وَکُلُّ بَیْعٍ وَقَعَ بِشَرْطِ خِیَارٍ لِلْبَائِعِ، أَوْ لِلْمُشْتَرِی، أَوْ لَهُمَا جَمِیعًا، أَوْ لِغَیْرِهِمَا خِیَارَ سَاعَةٍ، أَوْ یَوْمٍ، أَوْ ثَلَاثَةِ أَیَّامٍ، أَوْ أَکْثَرَ أَوْ أَقَلَّ: فَهُوَ بَاطِلٌ  تَخَیَّرَا إنْفَاذَهُ أَوْ لَمْ یَتَخَیَّرَا " ^([237])

استدل الظاهریة على عدم جواز خیار الشرط : بالسنة والمعقول :

أولاً : من السنة : عَنِ ابْنِ عُمَرَ، عَنْ رَسُولِ اللهِ صَلَّى اللهُ عَلَیْهِ وَسَلَّمَ أَنَّهُ قَالَ: «إِذَا تَبَایَعَ الرَّجُلَانِ فَکُلُّ وَاحِدٍ مِنْهُمَا بِالْخِیَارِ مَا لَمْ یَتَفَرَّقَا، وَکَانَا جَمِیعًا، أَوْ یُخَیِّرُ أَحَدُهُمَا الْآخَرَ، فَإِنْ خَیَّرَ أَحَدُهُمَا الْآخَرَ فَتَبَایَعَا عَلَى ذَلِکِ، فَقَدْ وَجَبَ الْبَیْعُ، وَإِنْ تَفَرَّقَا بَعْدَ أَنْ تَبَایَعَا وَلَمْ یَتْرُکْ وَاحِدٌ مِنْهُمَا الْبَیْعَ، فَقَدْ وَجَبَ الْبَیْعُ»^([238])

وجه الدلالة من الحدیث :

أن المقصود من الخیار الوارد فی الحدیث هو خیار المجلس والذی ینتهی بالتفرق ، قَالَ أَبُو مُحَمَّدٍ رحمه الله :" هَذَا الْحَدِیثُ یَرْفَعُ کُلَّ إشْکَالٍ، وَیُبَیِّنُ کُلَّ إجْمَالٍ، وَیُبْطِلُ التَّأْوِیلَاتِ الْمَکْذُوبَةَ الَّتِی شَغَبَ بِهَا الْمُخَالِفُونَ" . ^([239])

   ویمکن أن یناقش : بأن هذا الحدیث خاص بخیار المجلس ، وما استدل به الجمهور عام فی جواز الشروط الصحیحة ومنها خیار الشرط .

ثانیاً : من المعقول :  أن الأصل فی البیع اللزوم إلا ما قام الدلیل على جوازه  کما فی خیار المجلس وخیار الغبن . ([240])

القول الراجح :

بعد عرض أقوال الفقهاء وأدلتهم ومناقشتها وبیان الرد علیها یتبین لی – والله أعلم – رجحان ما ذهب إلیه جمهور الفقهاء من صحة خیار الشرط ، لدفع الغبن عن المتعاقدین وتحقیق مصالح الناس فی معاملاتهم ،وهو ما یتوافق مع المهلة التی یمنحها المشرع للمستفید فی  عقد التملیک الزمنی خاصة وأنه مازال یکتنفه الکثیر من الغموض ، فکانت الحاجة داعیة إلى حمایة المستفید بمنحه فترة أو مهلة للتروی والتفکیر فی مدى توافق عقد التملیک الزمنی مع مصالحه ، وتلبیة احتیاجاته ، وتناسبه مع مدخراته ، وامکانیة الاستفادة منه .

الفرع الثانی  مدة خیار الشرط

اختلف الفقهاء فی المدة المسموح بها فی خیار الشرط إلى قولین :

القول الأول: أنه لا حد له ، وأن الشرط لازم إلى الوقت الذی شرطه المتعاقدان ، لکن یجوز أن یضرب لکل سلعة من الأجل مقدار ما تختبر فیه ؛ لتفاوت السلع فی ذلک ، وإلیه ذهب الإمام مالک ^([241]) ، وأحمد ^([242])، وأبو یوسف ومحمد بن الحسن صاحبا الإمام أبی حنیفة ^([243])،واسحاق وأبو ثور وابن أبی لیلى والعنبری ، وفقهاء الحدیث ، ^([244]) وهو اختیار ابن القیم . ^([245])

أدلة أصحاب القول الأول :

1-   عَنْ عَبْدِ اللَّهِ بْنِ عُمَرَ رَضِیَ اللَّهُ عَنْهُمَا: أَنَّ رَسُولَ اللَّهِ صَلَّى اللهُ عَلَیْهِ وَسَلَّمَ، قَالَ: «المُتَبَایِعَانِ کُلُّ وَاحِدٍ مِنْهُمَا بِالخِیَارِ عَلَى صَاحِبِهِ مَا لَمْ یَتَفَرَّقَا، إِلَّا بَیْعَ الخِیَارِ». ^([246])

وجه الدلالة من الحدیث :  الحدیث بإطلاقه یدل على مشروعیة خیار الشرط دون تقیید بمدة محددة ، وإنما یرجع فی تحدیدها إلى حاجة المتبایعین ونوع السلعة . ^([247])

2-    ما رواه کَثِیرِ بْنِ عَبْدِ اللَّهِ بْنِ عَمْرِو بْنِ عَوْفٍ الْمُزَنِیِّ، عَنْ أَبِیهِ، عَنْ جَدِّهِ عَنِ النَّبِیِّ صَلَّى اللهُ عَلَیْهِ وَسَلَّمَ: «الْمُسْلِمُونَ عَلَى شُرُوطِهِمْ إِلَّا شَرْطٌ حَرَّمَ حَلَالًا  أَوْ شَرْطٌ أَحَلَّ حَرَامًا»^([248])

وجه الدلالة من الحدیث : دل الحدیث على وجوب الوفاء بالشروط على اطلاق دون تقیید بمدة ، وإنما یقدر بقدر الحاجة ، ویتفاوت بتفاوت المبیعات . ^([249])

القول الثانی : أن خیار الشرط لا یعدو ثلاثة أیام ، ولا تجوز الزیادة علیه ، فإن زاد فسخ البیع ، وإلیه ذهب الإمام أبی حنیفة ^([250])، والشافعی^([251]) ، وزفر ^([252])، والأوزاعی ، واللیث بن سعد ^([253]) .

أدلة أصحاب القول الثانی  :

1-   عَنْ أَبِی هُرَیْرَةَ، أَنَّ رَسُولَ اللهِ صَلَّى اللهُ عَلَیْهِ وَسَلَّمَ قَالَ: «مَنِ ابْتَاعَ شَاةً مُصَرَّاةً  فَهُوَ فِیهَا بِالْخِیَارِ ثَلَاثَةَ أَیَّامٍ، إِنْ شَاءَ أَمْسَکَهَا، وَإِنْ شَاءَ رَدَّهَا، وَرَدَّ مَعَهَا صَاعًا مِنْ تَمْرٍ» . ^([254])

وجه الدلالة من الحدیث : الحدیث أصل فی الخیار وأنه لا یکون أکثر من ثلاثة أیام . ^([255])

2-   عَنِ ابْنِ عُمَرَ، قَالَ: کَانَ حِبَّانُ بْنُ مُنْقِذٍ رَجُلًا ضَعِیفًا وَکَانَ قَدْ سُفِعَ أَوْ قَالَ: صُفِعَ فِی رَأْسِهِ مَأْمُومَةً فَجَعَلَ رَسُولُ اللَّهِ صَلَّى اللهُ عَلَیْهِ وَسَلَّمَ لَهُ الْخِیَارَ فِیمَا اشْتَرَى ثَلَاثًا، وَکَانَ قَدْ ثَقُلَ لِسَانُهُ فَقَالَ النَّبِیُّ صَلَّى اللهُ عَلَیْهِ وَسَلَّمَ: " بِعْ وَقُلْ: لَا خِلَابَةَ " فَکُنْتُ أَسْمَعْهُ یَقُولُ: لَا خِذَابَةَ لَا خِذَابَةَ " ^([256])

وجه الدلالة : دل الحدیث على أن حاجة البائع والمشتری إلى دفع الغبن تندفع بالثلاث ؛ فبقی ما وراءه على الأصل ، فلا تجوز الزیادة على ذلک . ^([257])

ونوقش : بأن ظاهر الحدیث لم یتعرض للمنع من الزیادة على الثلاثة بوجه من الوجوه ؛ وإنما یدل على أن المدة المذکورة  فی حدیث حبان بن منقذ، إنما جعلها له الرسول صلى الله علیه وسلم بمجرد البیع، وإن لم یَشْتَرطْ ذلک  ؛ لأنه کان یُغْلَبُ فی البیوع، فجعل له ثلاثًا فی کل سلعة یشتریها، سواء شرط ذلک، أو لم      یشترطه. ^([258])

القول الراجح : هو ما ذهب إلیه أصحاب القول الأول القائلین بعدم تحدید خیار الشرط بمدة محددة ، وإنما یرجع فیه إلى حاجة المتعاقدین واختلاف السلع ؛ خاصة وأن الشارع لم یمنع من الزیادة على الثلاثة، ولم یجعلها حدًا فاصلاً بین ما یجوز من المدة وما لا یجوز.

وعلیه :  فإن مقصد الشارع من مشروعیة خیار الشرط ، وإرجاع تحدید المهلة المستحقة للمستفید فی التفکیر والتروی بموجب عقد التملیک الزمنی وإلى القرارات المنظمة لذلک ؛ یتلائم مع مقاصد الشریعة وقواعدها العامة ، فی المحافظة على حقوق المتعاقدین ودفع الغبن والغرر عنهم .

المبحث الثانی

طرق حمایة المستفید فی عقد التملیک الزمنی.

ویشتمل على مطلبین :

المطلب الأول :  الحمایة المقررة للمستفید فی عقد التملیک الزمنی.

المطلب الثانی :  ضمانات وامتیازات المستفید فی عقد التملیک الزمنی.

المطلب الأول

الحمایة المقررة للمستفید فی عقد التملیک الزمنی

لما کان عقد التملیک الزمنی یکتنفه الکثیر من المخاطر التی یمکن أن تضر بالمستفید وتجعله فریسة سهلة لعملیات النصب ، لما ینطوی علیه من إغراءات فی عملیة الدعایة والتسویق دعت الحاجة لتوفیر وسائل تحمی المستفید من الوقوع فی شباک الشرکات الغیر جادة  ، وتتدرج طرق الحمایة على مرحلتین ، منها ما یوفر الحمایة للمستفید قبل العقد ، ومنها ما یوفر الحمایة أثناء إبرام العقد .

الفرع الأول

 طرق حمایة المستفید قبل انعقاد العقد

تعتبر هذه المرحلة من أهم وأخطر المراحل التی یمر بها المستفید فی عقد التملیک الزمنی ، لما یترتب علیها من تهیئة المستفید للتوقیع على العقد فی حال اقتنع بکامل إرادته بمضمون العقد وشروطه دون أیة ضغوط أو إغراءات من الشرکات الراغبة فی اجتذاب أکبر قدر من العملاء عن طریق الدعایة الکاذبة والمحاصرة النفسیة .

وفیما یلی أهم المخاطر التی یتعرض لها المستفید فی هذه المرحلة و أهم السبل والوسائل الداعمة لحمایة  للمستفید منها :

v      استعمال مصطلح البیع أو الملکیة :

مما یوحی للمستفید بحقه فی التملک التام للوحدات السیاحیة ، کما فی التملک العادی للعقارات ، وإیهامه بالحصول على وثیقة عقاریة تثبت حقه فی العقار على التأبید ؛ بینما هی فی الأصل وثیقة تثبت ملکیة أسابیع لمدة معینة ، ولیست ملکیة عقاریة لکامل الوقت  . ^([259])

v      تضخیم المزایا عند التعاقد :

إن المبالغة فی عرض المزایا وتضخیمها للعمیل ، واستخدام أسلوب الضغط ، وإغرائه بعمل عقد تمهیدی وتقدیم عربون  لحمله على التعاقد ، وعدم تحدید الزمن المخصص للانتفاع  أو الموسم السیاحی المطلوب أو درجة المنتجع السیاحی موضوع العقد ، وعدم صحة المعلومات المتعلقة بالوحدات السیاحیة ، أو بشرکات التبادل ، یترتب علیه ضیاع کثیر من حقوق المستفید . ^([260])

ویمکن حمایة المستفید من هذه المخاطر عن طریق :

1-    إلزام شرکات التسویق لعقد التملیک الزمنی بعمل منشورات توضح حقوق والتزامات الطرفین فی العقد ، بعد الحصول على ترخیص من وزارة السیاحة :

 تعتبر هذه المنشورات وسیلة من وسائل حمایة المستفید ، لأنها تعمل على توعیة المستفید بحقوقه ، کما تعتبر مستند یرجع إلیه عند وجود نزاع بین المستفید والشرکة الراعیة لهذا العقد ؛ فیستطیع المستفید الرجوع للقضاء لإقامة دعوى فسخ العقد ؛ لعدم قیام الشرکة بتنفیذ التزاماتها . ^([261])

2-   تخویل المستفید أجل أو مهلة للتفکیر والتدبر .

3-   تمتع المستفید بحق الرجوع عن العقد .

4-   تمکین المستفید من فسخ العقد بعد شهرین من إبرامه ، إذا لم یتمکن المستفید من الانتفاع بالحصة .

5-   منع البائع من فرض أی التزام مالی على المستفید ، أو تلقی أی أداء مالی خلال مدة السماح بخلاف قیمة الأسابیع التی استفاد منها العمیل  . ^([262])

الفرع الثانی

 طرق حمایة المستفید أثناء إبرام العقد

1-   صیاغة العقد بشکل دقیق وعدم الاعتماد على النماذج الجاهزة :

إن عنایة المستفید بصیاغة العقد بشکل دقیق ومناقشة جمیع التفاصیل والشروط المدونة بالعقد یحمیه من الوقوع ضحیة للتسرع والتوقیع على نموذج جاهز مدون به مجموعة من الشروط التی ربما لا یرغب فی التوقیع علیها لو أمعن النظر فیها ، مثل إلزامه بتحمل مصاریف صیانة العقار حتى فی حالة عدم الاستفادة من أسبوعه أو ترحیله ، وعدم علمه بأنه یستطیع الرجوع عن العقد بعد إبرامه ولمدة معینة ، أو فی حالة النزاع قد یوجب العقد إرجاع النزاع إلى لجنة تحکیم أو محکمة معینة ، فیکون ملزما بهذه الشروط دون علمه بها ، بالإضافة إلى اعتماده على الشرح الشفهی الصادر من مندوب التسویق ، أو کون العقد مکتوب بلغة مخالفة للغة المستفید أو البلد الذی أبرم به العقد دون وجود ترجمة معتمدة من مکتب معتمد ؛ کل ذلک یفقد المستفید الحمایة التی تؤمن له مرحلة إبرام العقد وتنفیذه .

2-   حمایة المستفید فی مواجهة الأداء المالی المسبق :

فی بعض الأحیان یلتزم المستفید فی عقد التملیک الزمنی بأداء مالی معین ومحدد فی العقد ، ویتم أخذ جزء منه فی حال تمت الموافقة على التعاقد کدفعة أولیة أو عربون ، وإن من شأن هذا التصرف أن یفقد المستفید  هذه المبالغ إذا ما فکر فی التراجع عن العقد ؛ لذلک یحظر على المالک استلام أی مبالغ من المستفید إلا بعد مرور مدة التراجع عن العقد. ^([263])

3-   إلغاء الترخیص الصادر للمنشأة الفندقیة :

اشتمل عقد التملیک الزمنی على شروط وضوابط تضمن للمستفید الحمایة اللازمة فإذا خالفت  الشرکة المالکة أو المفوضة بالإدارة هذه الشروط والضوابط  وقع علیها الجزاء المنصوص علیه فی المادة ( 34 ) من قرار وزیر السیاحة رقم ( 150) لسنة 2010م  حیث نصت على أنه " مع عدم الإخلال بما ورد بمواد القانون رقم ( 1 ) لسنة 1973 م ، والقرار الوزاری رقم (181) لسنة 1973 م ،وتعدیلاته فی هذا الخصوص یجوز بقرار مسبب من وزیر السیاحة إلغاء الترخیص الصادر للمنشأة الفندقیة المصرح لها بأن تدار بنظام اقتسام الوقت ، وکذلک الترخیص الصادر لشرکة الإدارة المفوض لها بإدارة المنشأة ، أو الغلق إداریاً ، أو وقفها مؤقتاً بحسب ما یراه وزیر السیاحة ...... " ^([264])

المطلب الثانی

ضمانات وامتیازات المستفید فی عقد التملیک الزمنی

الفرع الأول

 ضمانات المستفید فی عقد التملیک الزمنی:

یمکن استخلاص الضمانات المقررة لحمایة المستفید ، وضمان حقه فی الانتفاع من الوحدة السیاحیة محل العقد ، وضمان تنفیذ العقد بأکمل صورة ضماناً لحسن سیر التعاقد وحمایة للمستفید من سیطرة مالک المنشأة أو مستغلها باعتباره الطرف الأقوى الذی یضع الشروط ویعمل على تنفیذها وذلک من خلال نصوص المواد القانونیة وقرارات وزیر السیاحة ، ومن أهم هذه الضمانات            ما یلی:

1-         لا یجوز انشاء أو إدارة المنشآت الفندقیة أو السیاحیة التی تدار بنظام اقتسام الوقت إلا بترخیص من وزارة السیاحة ، طبقاً للشروط والضوابط المنصوص علیها فی القوانین أو القرارات المنظمة لذلک . ^([265])

2-   یقتصر التسویق بنظام اقتسام الوقت على الشرکات المالکة للمنشآت الفندقیة المرخص بها من وزارة السیاحة ، وشرکات الإدارة الفندقیة التی تدیر المنشأة أو المنتجع الکائن به وحدات اقتسام الوقت والمفوضة رسمیاً بوکالة صادرة من الشرکة المالکة دون غیرها. ^([266])

3-   تنعقد مسؤولیة الشرکة المالکة أو شرکة الإدارة صاحبة الحق فی التسویق أمام وزارة السیاحة عن جمیع التعاقدات التی تتم مع العملاء  باسم الشرکة المالکة متى ثبت أن للشرکة المالکة أو شرکة الإدارة صاحبة الحق فی التسویق دور فی التعاقد وبما لا یخل من حق العمیل المنتفع من الرجوع على أی منها قانوناً فی جهات أخرى خلاف وزارة السیاحة . ^([267])

4-   تحرر العقود بین الشرکة المالکة للمنشأة الفندقیة أو السیاحیة وبین المستفیدین وفقاً لنموذج خاص تعده وزارة السیاحة بحیث لا یخالف القواعد العامة للعقود ، وفی حال تم انعقاد العقد مع شرکة الإدارة تنصرف آثار هذه العقود إلى الشرکة المالکة للوحدات  طبقاً لأحکام الوکالة فی القانون المدنی ، على أن تحرر هذه العقود من نسختین ، تودع صورة منها بعد مراجعتها بوزارة السیاحة ، وصورة بشعبة اقتسام الوقت بغرفة المنشآت الفندقیة ونسخة أصلیة بید الشرکة ، ونسخة أصلیة أخرى بید المنتفع .

5-   تبدأ مدة سریان العقد من تاریخ الانتفاع من الحصة المتعاقد علیها ، أو اعتماد العقد من وزارة السیاحة أیهما کان أولاً .

6-   مطالبة المستفید بمراجعة العقد بکافة بنوده وشروطه بدقة قبل التوقیع علیه حتى یتأکد من تفهمه الکامل للعقد وبنوده ، وکیفیة الاستفادة من نظام التملیک الزمنی.  ^([268])

7-   یجب ان یتضمن العقد النص على أن تمنح المستفید مهلة شهر لعدوله عن التعاقد  ^([269]).

8-   تلتزم الشرکة المالکة بعمل سجل لإثبات الحصص المباعة بنظام اقتسام الوقت لکل قریة أو منتجع أو منشأة  .  ^([270])

9-   تلتزم الشرکة بتقدیم بیان بأسعار الوحدات المخصصة لنظام اقتسام الوقت إلى الإدارة المختصة بوزارة السیاحة قبل إبرام التعاقدات ، ویترتب علیها الالتزام بالأسعار المقدمة بحیث تطابق العقود المبرمة ، وفی حال زیادة أسعار العقود عن الأسعار المعتمدة تمتنع الإدارة المختصة بوزارة السیاحة عن توثیق واعتماد تلک العقود ،لذلک یعد خطاب الضمان المقدم من الشرکة المالکة وسیلة ضغط على الشرکة حتى تقوم بالتزاماتها على أکمل وجه ،  وفی حال قیام الشرکة المالکة بإدخال تغییرات بالزیادة على الأسعار یتعین علیها تقدیمها للوزارة وبعد اعتمادها یجب الالتزام بها لمدة لا تقل عن سنة . ^([271])

10ـ تشکل لجنة فنیة یصدر بتحدیدها قرار من رئیس قطاع الفنادق والقرى السیاحیة یکون هدفها عمل جولة میدانیة دوریة لزیارة المنشآت الفندقیة والسیاحیة التی تعمل بنظام اقتسام الوقت ، وتکون برئاسة ممثل من قطاع الفنادق وعضویة ممثلین من مفتشی وزارة السیاحة ومن شعبة اقتسام الوقت بغرفة المنشآت الفندقیة ؛ للوقوف على مستوى تلک المنشآت الفندقیة ، ومدى التزامها بالمواصفات الفندقیة طبقاً لبرامج التفتیش التی تضعها الوزارة ^([272])

11ـ تشکل لجنة لفض المنازعات والشکاوى الواردة بشأن بیع أو تأجیر أو التنازل وکل ما یتعلق بنظام اقتسام الوقت ، وتقوم برفع تقریرها إلى وزیر السیاحة لاتخاذ اللازم نحو المنشأة ،  فی غیر الأحوال التی تکون من اختصاص القضاء . ^([273])

الفرع الثانی

 امتیازات المستفید فی عقد التملیک الزمنی

لا شک أن أی عقد من العقود  لا یخلو من عدة امتیازات لکل طرف من أطراف العقد ، تشجعه على التعاقد ، وقد تضمن عقد التملیک الزمنی عدة امتیازات ضمنها له المشرع ، لحمایته باعتباره الطرف الأضعف ، ومن أهم هذه الامتیازات :

1-    یحق للمستفید فی عقد التملیک الزمنی جمیع التصرفات القانونیة کالبیع والتأجیر والإهداء والترحیل والمبادلة للحصة المنتفع بها ،فضلاً عن حقه فی استضافة أشخاص آخرین معه .

2-   حق المستفید فی اکتساب عضویة شرکات التبادل السیاحی العالمی بعد سداد رسوم العضویة . ^([274])

3-   حق المستفید فی شراء أکثر من أسبوع بذات القریة أو المنشأة أو المنتجع السیاحی وبحد أقصى ثلاثة أسابیع للعقد الواحد . ^([275])

4-   یحق للمستفید تجزئة أسبوعه إلى فترتین خلال السنة ، مقابل سداد المصروفات المترتبة على هذه التجزئة وفقاً للوائح المنظمة لذلک . ^([276])

5-   یحق للمستفید طلب تغییر الفترة الزمنیة له أو ترحیل الانتفاع إلى عام مقبل وبحد أقصى عامان ، أو مبادلة الوحدة المحددة له مع منتفع آخر فی ذات الوحدة ، أو وحدات أخرى مماثلة لها فی منشأة أخرى داخل الجمهوریة أو خارجها بشرط إخطار مالک المنشأة أو مستغلها بذلک قبل حلول المدة المحددة له بشهر ، على أن یقوم المستفید بإیداع الأسابیع الخاصة به فی إحدى شرکات التبادل العالمیة ، مع قیامه بسداد جمیع المستحقات المالیة بما فیها تکالیف الصیانة. ^([277])

6-   یحق للمستفید وأسرته أو ذویه الانتفاع بجمیع المرافق والتجهیزات التابعة للمنشأة الموجود بها الوحدة مثل المسابح والحدائق والملاعب           والمطاعم. ^([278])

7-    فی حال إخطار الشرکة  المالکة بعدم رغبة المستفید فی الانتفاع بالأسبوع الخاص به بنفسه أو بالتأجیر أو الإهداء أو الترحیل أو المبادلة ، فلا یلتزم بسداد مصاریف الصیانة المقررة علیه کاملة فی هذه الأعوام ، وإنما یلتزم فقط بنسبة 25% من مصروفات الصیانة المقررة للعام الذی أخطر عنه ، ویحدد شهری ینایر وفبرایر کموعد لسدادها عن کل عام . ^([279])

الخاتمة

بعد ان بینت حقوق المستفید فی عقد التملیک الزمنی والضمانات والامتیازات المقررة لحمایته من الاستغلال أو الوقوع فریسة للشرکات غیر الجادة ؛ نتیجة لما یکتنف هذا العقد من الغموض ، وقلة معلومات المستفیدین ، ووفرة معلومات الشرکات العاملة فی هذا المجال ، أکون قد وصلت إلى نهایة الرحلة ، بذکر أهم النتائج والتوصیات التی توصلت إلیها من خلال هذا البحث :

1-         إن الأساس الذی یقوم علیه عقد التملیک الزمنی التزام کل واحد من الشرکاء بأداء مبلغ محدد سواء کان ثمناً أو أجرة ، مقابل استعمال زمنی محدد المقدار وقابل لتعیین الموعد ، مع المشارکة فی تحمل المصروفات المتعلقة بالأماکن المنتفع بها من إدارة وصیانة .

2-         یعتبر عقد التملیک الزمنی نوعاً من المهایأة الزمانیة ، ولا خلاف بین الفقهاء المعاصرین فی جوازه ، وأنه عقد یتضمن صوراً مختلطة من العقود هی فی مجملها جائزة وصحیحة ما لم تؤدی إلى الغرر، وإلا فالعقد باطل .

3-         تعتبر النشرة التفصیلیة للوحدة محل التعاقد ، من أهم حقوق المستفید التی تعینه على إبرام العقد ، والتی یتعین على الشرکة المالکة أو شرکة الإدارة تزوید المستفید بها مع ضمانها لصحة المعلومات الواردة فی النشرة ؛وأن تکون بلغة یفهمها المستفید – اذا کانت الشرکة أجنبیة وتمارس أعمالها بدولة غیر دولتها – ولذلک یشترط أن تکون بلغة المستفید الرسمیة ، کما تلتزم الشرکة المالکة  فی هذه الحال بإرفاق نسخة مترجمة من العقد بلغة المستفید أو باللغة الموجود بها المنشأة ،وأن تکون الترجمة من قبل مکتب ترجمة معترف به .

4-         حق المستفید فی تسلم الوحدة فی الموعد وبالمواصفات الموجودة بالعقد ثابت بالکتاب والسنة والأثر ، ومرتب على مدى الدراسة الجیدة من قبل  المستفید لنموذج العقد المعد من قبل الشرکة المالکة غالباً  ، وإی قصور فی هذه المواصفات یرتب على الشرکة  المالکة الجزاءات الواردة فی المادة ( 34) من قرار وزیر السیاحة رقم (150) لسنة 2010م ، فضلا عن حق المستفید فی مقاضاة الشرکة .  

5-         یحق للمستفید سواء کان مالکاً للعین او للمنفعة فقط ، الانتفاع بالإقامة فی المنشأة وما یخصها من تسهیلات وأماکن عامة تابعة لها للفترة المنصوص علیها فی العقد .

6-         إن صاحب حق الانتفاع فی عقد التملیک الزمنی له سلطة القیام بالتصرفات القانونیة مثل البیع للمنفعة (التأجیر من الباطن) أو ( الإعارة ) بجانب سلطة الاستعمال أو الاستغلال، ولکن لیس له سلطة القیام بالتصرفات المادیة التی من شأنها إما إزالة الشیء من الوجود أو تغییره أو تحویله إلى شیء آخر مختلف .

7-         یحق للمستفید فی عقد التملیک الزمنی سواء أکان مالکاً للعین أم مالکاً للمنفعة فقط أن یتصرف بهذا الحق سواء بمقابل أو من غیر مقابل عن طریق إحدى التصرفات الناقلة للملکیة ، ویستوی أن یکون التصرف صادراً لأحد المستفیدین من الشرکاء على الشیوع أم لشخص آخر من غیر الشرکاء .

8-         لا یوجد ما یمنع المستفید المالک للعین من إجراء عقد بیع تزامناً مع عقد الإجارة ، لعدم التعارض بین العقدین .

9-         جواز مبادلة الحصة الزمنیة فی عقد التملیک الزمنی على أساس المهایأة  بین المنافع ، بعد إخطار الشرکة قبل حلول المدة بشهر ،  ویتحکم فی عملیة التبادل عدة أمور من أهمها : تناسب مقدار الإجارة فی الأصل مع المکان المرغوب فی التحول إلیه ، و الموسم السنوی ، وحجم الوحدة السکنیة وعدد الغرف ، وأولویة الحجز والإیداع ، والطلب على المنتج ، و المستوى النوعی للمکان من حیث البناء والتجهیزات  .

10-    ثبوت توریث حق الانتفاع فی عقد التملیک الزمنی وانتقال المنفعة إلى ورثة المنتفع ، وذلک بحدود الخلف العام والخاص ؛ فیقتصر على أسرة المتوفى وهم زوجته وأولاده حصراً بناء على العقد المبرم وبنفس الشروط ودون زیادة أی مصاریف على العقد  .

11-     صحة الوقف من المستفید إذا کان مالکاً للعین والمنفعة لتحقق شرطه ، و ترتب على ذلک خروج العین الموقوفة من ملک المستفید ، و لما کان الوقف یقتضی منع الواقف من التصرف فی العین بالبیع والهبة والإرث ، ، فلم یعد لبقائها على ملکه معنى .

12-    لابد من النص  فی العقد على أنه یحق للمستفید الرجوع عن العقد بإرادته المنفردة دون ترتیب أیة مسؤولیة قانونیة علیه ، فله أن یستعید الثمن دون أن تترتب علیه أیة مصاریف سوى المصروفات الإداریة التی تکبدتها الشرکة وسددتها للوزارة والغرفة ، وتختلف المهلة باختلاف الدول ، وغالباً ما تتراوح بین ثلاثة أیام إلى أسبوعین ،وقد تصل إلى شهر ، وهو ما یتوافق مع مشروعیة خیار الشرط عند جمهور الفقهاء ، خاصة وأن عقد التملیک الزمنی مازال یکتنفه الکثیر من الغموض ، فکانت الحاجة داعیة إلى حمایة المستفید بمنحه فترة أو مهلة للتروی والتفکیر فی مدى توافق عقد التملیک الزمنی مع مصالحه ، وتلبیة احتیاجاته ، وتناسبه مع مدخراته ، وامکانیة الاستفادة منه .

13-    حق المستفید فی اکتساب عضویة شرکات التبادل السیاحی العالمی بعد سداد رسوم العضویة .

14-    یحق للمستفید طلب تغییر الفترة الزمنیة له أو ترحیل الانتفاع إلى عام مقبل وبحد أقصى عامان ، أو مبادلة الوحدة المحددة له مع منتفع آخر فی ذات الوحدة ، أو وحدات أخرى مماثلة لها فی منشأة أخرى داخل الجمهوریة أو خارجها .

15-    من أکثر المخاطر التی یتعرض لها المستفید فی عقد التملیک الزمنی : استعمال مصطلح البیع أو الملکیة مما یوحی للمستفید بحقه فی التملک التام للوحدات السیاحیة وکذلک المبالغة فی عرض المزایا وتضخیمها للعمیل ، واستخدام أسلوب الضغط ، وإغرائه بعمل عقد تمهیدی وتقدیم عربون  لحمله على التعاقد ، وعدم تحدید الزمن المخصص للانتفاع  أو الموسم السیاحی المطلوب أو درجة المنتجع السیاحی موضوع العقد ، وعدم صحة المعلومات المتعلقة بالوحدات السیاحیة ، أو بشرکات التبادل .

16-    من أهم طرق حمایة المستفید قبل انعقاد العقد : إلزام شرکات التسویق لعقد التملیک الزمنی بعمل منشورات توضح حقوق والتزامات الطرفین فی العقد بعد الحصول على ترخیص من وزارة السیاحة ، وتخویل المستفید أجل أو مهلة للتفکیر والتدبر تمنح المستفید حق الرجوع عن العقد ، وکذلک تمکین المستفید من فسخ العقد بعد شهرین من إبرامه إذا لم یتمکن المستفید من الانتفاع بالحصة ، ومنع البائع من فرض أی التزام مالی على المستفید ، أو تلقی أی أداء مالی خلال مدة السماح بخلاف قیمة الأسابیع التی استفاد منها العمیل  .

17-    من أهم طرق حمایة المستفید أثناء إبرام العقد:  صیاغة العقد بشکل دقیق وعدم الاعتماد على النماذج الجاهزة  ، و حظر استلام أی مبالغ من المستفید إلا بعد مرور مدة التراجع عن العقد ، وکذلک الغاء الترخیص الصادر للمنشأة الفندقیة فی حال مخالفة الشرکة المالکة للشروط والمواصفات والضوابط الواردة على عقد التملیک الزمنی .

18-     وضع المشرع عدة ضمانات وامتیازات تکفل للمستفید حقوقه فی عقد التملیک الزمنی ، وترغبه فی الاقدام على التعاقد بهذا النظام من أهمها :

v    قصر التسویق على الشرکة المالکة أو شرکة الإدارة حمایة للمستفید من الشرکات غیر المرخص لها .

v    مطالبة المستفید بمراجعة العقد بکافة بنوده وشروطه بدقة قبل التوقیع علیه حتى یتأکد من تفهمه الکامل للعقد وبنوده، وکیفیة الاستفادة منه .

v    تشکل لجنة فنیة یصدر بتحدیدها قرار من رئیس قطاع الفنادق والقرى السیاحیة یکون هدفها عمل جولة میدانیة دوریة لزیارة المنشآت الفندقیة والسیاحیة التی تعمل بنظام التملیک الزمنی .

v    تشکل لجنة لفض المنازعات والشکاوى الواردة بشأن بیع أو تأجیر أو التنازل وکل ما یتعلق بنظام التملیک الزمنی .

أهم التوصیات :

1-   حث المؤسسات العلمیة على عقد الندوات والمؤتمرات لبیان أحکام العقود المعاصرة وتبصیر المجتمع بالأحکام الفقهیة المتعلقة بالمعاملات الجدیدة والتی منها حقوق المستفید فی عقد التملیک الزمنی .

2-   تفعیل دور الحکومة فی سن اللوائح الأنظمة الداعمة لحق المستفید ووضع الضوابط اللازمة لحمایة المستفید من ابتزاز الشرکات غیر المصرح لها .

3-   حث وزارة السیاحة على ضرورة متابعة المؤسسات الاقتصادیة القائمة على إدارة هذا النوع من العقود على ضرورة الاهتمام بالنشرات التفصیلیة لما لها من أهمیة قصوى فی توعیة المستفید بحقوقه ، حتى لا یقع المستفید فریسة لاستغلال أصحاب الشرکات المالکة العاملة بهذا النظام .

وفی النهایة أسأل الله العلی القدیر أن یتقبل عملی ویجعله خالصاً لوجهه الکریم وأن یتفع به ، وأستعیر فی هذا المقام ما کتبه أستاذ البلغاء، القاضی، الفاضل: عبد الرحیم البیسانی، إلى العماد الأصفهانی، معتذرا عن کلام استدرکه علیه: إنه قد وقع لی شیء، وما أدری أوقع لک أم لا؟ وها أنا أخبرک به، وذلک أنی رأیت أنه لا یکتب إنسان کتابه فی یومه، إلا قال فی غده: لو غیر هذا لکان أحسن، ولو زید لکان یستحسن، ولو قدم هذا لکان أفضل، ولو ترک هذا                  لکان أجمل، وهذا من أعظم العبر، وهو دلیل على استیلاء النقص على جلة البشر. ^([280])